Налогообложение · Жильё
21 июля 2026 · Rafaella Galardo
Мало какая налоговая мера вызвала за последние месяцы столько путаницы, как так называемый «НДС 6% на жильё». Ходят сообщения о том, что «покупка жилья теперь облагается НДС 6%», что «все работы подешевели» или что «достаточно попросить возврат разницы». Большинство этих утверждений ошибочны или неполны. Эта статья просто, но точно объясняет, что именно было принято, что уже действует и — что не менее важно — что по-прежнему облагается по стандартной ставке 23%.
В течение 2025 и начала 2026 года речь действительно шла лишь об объявлении, а затем о законодательном уполномочии. Этот этап уже пройден. Сегодня действует принятое законодательство, опубликованное в Diário da República (официальный вестник Португалии) и дополненное операционными инструкциями Autoridade Tributária (налоговая служба Португалии). Именно поэтому ответ изменился с «это ещё законопроект» на «уже действует, с точными правилами».
Мера опирается на три документа, которые следует различать:
То есть: то, что уже действует — это применение ставки 6% к подходящим подрядным работам с 1 июля 2026 года. То, что зависит от процедуры — это механизм возврата для тех, кто построил собственный дом, и для счетов, выставленных в первые месяцы 2026 года (см. далее). Здесь нет «толкований», которые нужно выдумывать: правила прописаны.
Сниженная ставка напрямую выгодна тому, кто заказывает подрядные работы — обычно застройщику, строителю или собственнику, который заказывает работы, — и косвенно тому, кто покупает или арендует итоговый объект, поскольку стоимость строительства снижается. Конкретно, воспользоваться льготой могут:
Ключевой момент: всегда необходим официальный договор подряда. Недостаточно иметь смету от подрядчика и одобрить её устно.
Ставка 6% применяется к подрядным работам по строительству и реконструкции объектов, предназначенных под жильё, когда градостроительная процедура начата в период с 25 сентября 2025 года по 31 декабря 2029 года. Налог должен становиться подлежащим уплате начиная с 1 января 2026 года и до 31 декабря 2032 года.
К ней, в принципе, относятся:
Сниженная ставка не применяется автоматически: она зависит от соблюдения ряда требований. Основные из них:
Так же важно знать, что попадает под льготу, как и то, что остаётся под 23%. Не подпадают под ставку 6%:
Это главный источник недоразумений, поэтому стоит внести ясность. В Португалии покупка жилья, как правило, не облагается НДС — она облагается IMT и гербовым сбором (Imposto do Selo). Когда вы покупаете жильё у застройщика, вы не платите «23% НДС» и не начинаете платить «6% НДС» с цены.
Мера снижает с 23% до 6% НДС, который подрядчик взимает за работы с застройщика или заказчика работ. Это налог на услугу строительства или реконструкции, а не на купчую. Выгода для покупателя косвенная: если строить дешевле, итоговая цена жилья может быть более конкурентной — но это зависит от того, переложит ли застройщик экономию в цену, к чему закон не обязывает.
Представим подрядные работы по реконструкции на 100 000 евро (стоимость работ без налога) в подходящем жилье:
| Сценарий | Стоимость работ | НДС | Итого к оплате |
|---|---|---|---|
| Стандартная ставка (23%) | 100 000 € | 23 000 € | 123 000 € |
| Сниженная ставка (6%) | 100 000 € | 6 000 € | 106 000 € |
| Потенциальная разница | — | 17 000 € | −17 000 € |
Потенциальная экономия составляет 17 000 евро (17 процентных пунктов). Но внимание: эта экономия существует только при соблюдении всех юридических требований — действительный договор подряда, объект в пределах лимитов стоимости, жилое назначение и соблюдённые сроки. Если какое-либо условие не выполнено, применяется ставка 23%, и возможны также корректировки и штрафы.
«Покупка жилья теперь облагается НДС 6%.» Покупка жилья не облагается НДС (облагается IMT и гербовым сбором). Ставка 6% применяется к подрядным работам по строительству и реконструкции, а не к купчей.
«Мера уже действует.» Да. Действует с 1 июля 2026 года на основании Decreto-Lei n.º 97/2026 и Ofício Circulado n.º 25116, изданного налоговой службой (AT).
«Любые работы в доме идут под 6%.» Зависит. Только подрядные работы по строительству или реконструкции жилья, с официальным договором, в пределах лимитов стоимости и с назначением основного постоянного жилья или жилищной аренды. Текущие работы по обслуживанию, люкс сверх лимитов или туристические цели остаются под 23%.
«Я могу попросить возврат разницы НДС.» Зависит. Возврат существует, но прежде всего для самостроя основного постоянного жилья и для счетов первых месяцев 2026 года, корректируемых по соглашению между подрядчиком и клиентом. Это не универсальный возврат для любых работ.
«Применяется к местному размещению и дачам.» Нет. Туристические цели, вторые жилища и объекты вне лимитов стоимости не пользуются сниженной ставкой.
«На островах то же самое, тоже 6%.» Зависит. Сниженная ставка на континенте — 6%; в автономных регионах применяются региональные сниженные ставки (5% на Мадейре и 4% на Азорских островах). Поскольку нормативные акты прямо не детализируют острова, следует уточнить порядок применения в налоговой службе (Autoridade Tributária).
НДС 6% на жильё — это реальная мера, принятая и действующая с 1 июля 2026 года, но более ограниченная, чем предполагают многие сообщения. Она снижает налог на подрядные работы по строительству и реконструкции жилья умеренной стоимости, предназначенного для основного постоянного проживания или жилищной аренды, и требует соблюдения точных условий. Это не скидка на покупку жилья, она охватывает не все работы и не применяется к туристическим или люксовым целям. При грамотном использовании она может дать существенную экономию; при неверном оформлении — привести к корректировкам и штрафам. Получить информацию до того, как действовать, — самый выгодный шаг.
Да. Действует с 1 июля 2026 года для подходящих подрядных работ по строительству и реконструкции жилья, на основании Decreto-Lei n.º 97/2026.
Нет. Покупка жилья облагается IMT и гербовым сбором, а не НДС. Ставка 6% применяется к подрядным работам по строительству и реконструкции.
Цена продажи не может превышать 660 982 евро; при жилищной аренде месячная аренда не может превышать 2 300 евро.
Да, через возврат: он платит подрядчику НДС по стандартной ставке, а затем запрашивает у Autoridade Tributária возврат разницы, соблюдая требования к основному постоянному жилью и сроки.
На континенте сниженная ставка — 6%; на Мадейре — 5%, а на Азорских островах — 4%. Рекомендуется уточнить порядок применения в налоговой службе (AT), поскольку нормативные акты не детализируют автономные регионы.
Вы инвестор и хотели бы получить стратегическую оценку вашего объекта, прежде чем выводить его на рынок? Свяжитесь со мной. Я готова проанализировать потенциал вашего актива и помочь вам определить лучшую стратегию продажи.
Свяжитесь со мнойСмотрите также: Сколько на самом деле стоит купить жильё в Португалии в 2026 году и Ипотечный кредит в Португалии — практический гид для покупателей.
Эта статья носит исключительно информационный характер и не заменяет индивидуальную налоговую, юридическую или бухгалтерскую консультацию. Налоговые правила подлежат обновлению и толкованию налоговой службой; перед любым решением уточните порядок, применимый к вашему конкретному случаю, у квалифицированного специалиста. Информация проверена и актуализирована 21 июля 2026 года.