Fiscalidade · Habitação
21 de julho de 2026 · Rafaella Galardo
Poucas medidas fiscais geraram tanta confusão nos últimos meses como o chamado "IVA a 6% na habitação". Circulam mensagens a dizer que "comprar casa passou a ter IVA de 6%", que "todas as obras ficaram mais baratas" ou que "basta pedir o reembolso da diferença". A maior parte destas afirmações está errada ou incompleta. Este artigo explica, de forma simples mas rigorosa, o que foi efetivamente aprovado, o que já está em vigor e — tão importante quanto isso — o que continua a ser tributado à taxa normal de 23%.
Durante 2025 e início de 2026 tratou-se, de facto, apenas de um anúncio e depois de uma autorização legislativa. Essa fase já passou. Hoje existe legislação aprovada, publicada em Diário da República e complementada por instruções operacionais da Autoridade Tributária. É por isso que a resposta mudou de "ainda é uma proposta" para "já está em vigor, com regras precisas".
A medida assenta em três documentos, que convém distinguir:
Ou seja: o que já está em vigor é a aplicação da taxa de 6% às empreitadas elegíveis desde 1 de julho de 2026. O que depende de procedimento é o mecanismo de restituição para quem construiu a própria casa e para faturas emitidas nos primeiros meses de 2026 (ver adiante). Não há aqui "interpretações" a inventar: as regras estão escritas.
A taxa reduzida beneficia diretamente quem contrata a empreitada — normalmente o promotor, o construtor ou o proprietário que manda fazer a obra — e, de forma indireta, quem compra ou arrenda o imóvel final, na medida em que o custo de construção desce. Em concreto, podem beneficiar:
Um ponto essencial: é sempre necessário um contrato de empreitada formal. Não basta ter um orçamento de um empreiteiro e aprová-lo verbalmente.
A taxa de 6% aplica-se às empreitadas de construção e de reabilitação de imóveis destinados a habitação, quando a operação urbanística tenha a sua iniciativa entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029. O imposto tem de tornar-se exigível a partir de 1 de janeiro de 2026 e até 31 de dezembro de 2032.
Estão, à partida, abrangidas:
A taxa reduzida não é automática: depende do cumprimento de vários requisitos. Os principais são:
Tão importante como saber o que beneficia é saber o que continua a 23%. Não beneficiam da taxa de 6%:
Esta é a maior fonte de mal-entendidos, por isso vale a pena ser claro. Em Portugal, a compra de habitação não é, em regra, tributada em IVA — está sujeita a IMT e a Imposto do Selo. Quando compra uma casa a um promotor, não paga "23% de IVA" nem passa a pagar "6% de IVA" sobre o preço.
O que a medida faz é reduzir de 23% para 6% o IVA que o empreiteiro cobra pela obra ao promotor ou ao dono da obra. É um imposto que incide sobre o serviço de construção ou reabilitação, não sobre a escritura de compra. O benefício para o comprador é indireto: se construir custa menos, o preço final da habitação pode ser mais competitivo — mas isso depende de o promotor repercutir a poupança no preço, o que a lei não obriga.
Imaginemos uma empreitada de reabilitação de 100 000 euros (valor da obra, sem imposto), numa habitação elegível:
| Cenário | Valor da obra | IVA | Total a pagar |
|---|---|---|---|
| Taxa normal (23%) | 100 000 € | 23 000 € | 123 000 € |
| Taxa reduzida (6%) | 100 000 € | 6 000 € | 106 000 € |
| Diferença potencial | — | 17 000 € | −17 000 € |
A poupança potencial é de 17 000 euros (17 pontos percentuais). Mas atenção: esta poupança só existe se todos os requisitos legais forem cumpridos — contrato de empreitada válido, imóvel dentro dos limites de valor, finalidade habitacional e prazos respeitados. Se qualquer condição falhar, aplica-se a taxa de 23% e pode ainda haver correções e penalizações.
"Comprar casa passou a ter IVA de 6%." A compra de habitação não tem IVA (tem IMT e Selo). A taxa de 6% incide sobre as empreitadas de construção e reabilitação, não sobre a escritura.
"A medida já está em vigor." Sim. Produz efeitos desde 1 de julho de 2026, ao abrigo do Decreto-Lei n.º 97/2026 e do Ofício Circulado n.º 25116 da AT.
"Qualquer obra em casa fica a 6%." Depende. Só empreitadas de construção ou reabilitação de habitação, com contrato formal, dentro dos limites de valor e com finalidade de habitação própria permanente ou arrendamento habitacional. Obras de manutenção corrente, luxo acima dos limites ou fins turísticos ficam a 23%.
"Posso pedir o reembolso da diferença de IVA." Depende. Existe restituição, mas sobretudo para autoconstrução de habitação própria permanente e para faturas dos primeiros meses de 2026 regularizáveis por acordo entre empreiteiro e cliente. Não é um reembolso universal para qualquer obra.
"Aplica-se a alojamento local e a casas de férias." Não. Fins turísticos, segundas habitações e imóveis fora dos limites de valor não beneficiam da taxa reduzida.
"Nas ilhas é igual, também é 6%." Depende. A taxa reduzida do Continente é 6%; nas Regiões Autónomas aplicam-se as taxas reduzidas regionais (5% na Madeira e 4% nos Açores). Como os diplomas não detalham expressamente as ilhas, deve confirmar-se o enquadramento junto da Autoridade Tributária.
O IVA a 6% na habitação é uma medida real, aprovada e em vigor desde 1 de julho de 2026 — mas mais limitada do que muitas mensagens sugerem. Reduz o imposto sobre as empreitadas de construção e reabilitação de habitação de valor moderado, destinada a habitação própria permanente ou a arrendamento habitacional, e obriga ao cumprimento de requisitos precisos. Não é um desconto na compra da casa, não abrange todas as obras e não se aplica a fins turísticos ou de luxo. Bem utilizada, pode representar uma poupança significativa; mal enquadrada, pode gerar correções e penalizações. Informar-se antes de avançar é o passo mais rentável.
Sim. Produz efeitos desde 1 de julho de 2026, para empreitadas de construção e reabilitação de habitação elegíveis, ao abrigo do Decreto-Lei n.º 97/2026.
Não. A compra de habitação está sujeita a IMT e Imposto do Selo, não a IVA. A taxa de 6% incide sobre as empreitadas de construção e reabilitação.
O preço de venda não pode exceder 660 982 euros; no arrendamento habitacional, a renda mensal não pode ultrapassar 2 300 euros.
Sim, por restituição: paga o IVA à taxa normal ao empreiteiro e depois pede à Autoridade Tributária a devolução da diferença, cumprindo os requisitos de habitação própria permanente e prazos.
No Continente a taxa reduzida é 6%; na Madeira é 5% e nos Açores 4%. Recomenda-se confirmar o enquadramento junto da AT, dado que os diplomas não detalham as Regiões Autónomas.
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Fale comigoVeja também: Quanto custa realmente comprar casa em Portugal em 2026 e Crédito à habitação em Portugal — guia prático para compradores.
Este artigo tem caráter meramente informativo e não substitui aconselhamento fiscal, jurídico ou contabilístico individualizado. As regras fiscais estão sujeitas a atualização e a interpretação da Autoridade Tributária; antes de qualquer decisão, confirme o enquadramento aplicável ao seu caso concreto com um profissional habilitado. Informação verificada e atualizada em 21 de julho de 2026.