Besteuerung · Wohnraum
21. Juli 2026 · Rafaella Galardo
Kaum eine Steuermaßnahme hat in den vergangenen Monaten für so viel Verwirrung gesorgt wie die sogenannte „Mehrwertsteuer von 6 % auf Wohnraum". Es kursieren Botschaften, wonach „der Hauskauf jetzt 6 % Mehrwertsteuer hat", „alle Bauarbeiten billiger geworden sind" oder „man einfach die Erstattung der Differenz beantragen kann". Die meisten dieser Behauptungen sind falsch oder unvollständig. Dieser Artikel erklärt auf einfache, aber präzise Weise, was tatsächlich beschlossen wurde, was bereits in Kraft ist und — ebenso wichtig — was weiterhin zum Normalsatz von 23 % besteuert wird.
Während des Jahres 2025 und Anfang 2026 handelte es sich tatsächlich nur um eine Ankündigung und danach um eine Gesetzgebungsermächtigung. Diese Phase ist bereits vorüber. Heute gibt es beschlossene, im Diário da República (portugiesisches Amtsblatt) veröffentlichte Rechtsvorschriften, ergänzt durch operative Anweisungen der Autoridade Tributária (portugiesische Steuerbehörde). Deshalb hat sich die Antwort von „ist noch ein Vorschlag" zu „ist bereits in Kraft, mit genauen Regeln" gewandelt.
Die Maßnahme stützt sich auf drei Dokumente, die man unterscheiden sollte:
Das heißt: Was bereits in Kraft ist, ist die Anwendung des Satzes von 6 % auf die begünstigten Bauleistungen seit dem 1. Juli 2026. Was von einem Verfahren abhängt, ist der Erstattungsmechanismus für diejenigen, die ihr eigenes Haus gebaut haben, sowie für Rechnungen, die in den ersten Monaten des Jahres 2026 ausgestellt wurden (siehe weiter unten). Hier gibt es keine „Auslegungen" zu erfinden: Die Regeln sind schriftlich festgelegt.
Der ermäßigte Satz kommt unmittelbar demjenigen zugute, der die Bauleistung beauftragt — in der Regel der Bauträger, der Bauunternehmer oder der Eigentümer, der die Arbeiten ausführen lässt — und mittelbar demjenigen, der die fertige Immobilie kauft oder mietet, in dem Maße, in dem die Baukosten sinken. Konkret können begünstigt sein:
Ein wesentlicher Punkt: Ein förmlicher Bauleistungsvertrag ist stets erforderlich. Es genügt nicht, einen Kostenvoranschlag eines Bauunternehmers zu haben und ihn mündlich zu billigen.
Der Satz von 6 % gilt für Bauleistungen zur Errichtung und Sanierung von Immobilien, die zu Wohnzwecken bestimmt sind, wenn die städtebauliche Maßnahme zwischen dem 25. September 2025 und dem 31. Dezember 2029 in die Wege geleitet wird. Die Steuer muss zwischen dem 1. Januar 2026 und dem 31. Dezember 2032 fällig werden.
Grundsätzlich umfasst sind:
Der ermäßigte Satz ist nicht automatisch: Er hängt von der Erfüllung mehrerer Voraussetzungen ab. Die wichtigsten sind:
Ebenso wichtig wie zu wissen, was begünstigt ist, ist zu wissen, was weiterhin bei 23 % bleibt. Nicht vom Satz von 6 % begünstigt sind:
Dies ist die größte Quelle von Missverständnissen, daher lohnt es sich, klar zu sein. In Portugal unterliegt der Kauf von Wohnraum in der Regel nicht der Mehrwertsteuer — er unterliegt der IMT und der Stempelsteuer. Wenn Sie ein Haus von einem Bauträger kaufen, zahlen Sie weder „23 % Mehrwertsteuer" noch fangen Sie an, „6 % Mehrwertsteuer" auf den Preis zu zahlen.
Was die Maßnahme bewirkt, ist die Senkung der Mehrwertsteuer von 23 % auf 6 %, die der Bauunternehmer für die Arbeiten dem Bauträger oder dem Bauherrn berechnet. Es handelt sich um eine Steuer auf die Bau- oder Sanierungsleistung, nicht auf die Kaufurkunde. Der Vorteil für den Käufer ist mittelbar: Wenn das Bauen weniger kostet, kann der Endpreis der Immobilie wettbewerbsfähiger sein — das hängt jedoch davon ab, ob der Bauträger die Ersparnis an den Preis weitergibt, wozu das Gesetz nicht verpflichtet.
Stellen wir uns eine Sanierungsbauleistung von 100 000 € vor (Wert der Arbeiten, ohne Steuer), an einer begünstigten Wohnung:
| Szenario | Wert der Arbeiten | MwSt. | Zu zahlender Gesamtbetrag |
|---|---|---|---|
| Normalsatz (23 %) | 100 000 € | 23 000 € | 123 000 € |
| Ermäßigter Satz (6 %) | 100 000 € | 6 000 € | 106 000 € |
| Mögliche Differenz | — | 17 000 € | −17 000 € |
Die mögliche Ersparnis beträgt 17 000 € (17 Prozentpunkte). Aber Achtung: Diese Ersparnis besteht nur, wenn alle gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind — gültiger Bauleistungsvertrag, Immobilie innerhalb der Wertgrenzen, Wohnzweck und eingehaltene Fristen. Fällt irgendeine Bedingung weg, kommt der Satz von 23 % zur Anwendung, und es kann zudem zu Korrekturen und Sanktionen kommen.
„Der Hauskauf hat jetzt 6 % Mehrwertsteuer." Der Kauf von Wohnraum unterliegt keiner Mehrwertsteuer (er unterliegt der IMT und der Stempelsteuer). Der Satz von 6 % gilt für die Bauleistungen zur Errichtung und Sanierung, nicht für die Kaufurkunde.
„Die Maßnahme ist bereits in Kraft." Ja. Sie entfaltet ihre Wirkung seit dem 1. Juli 2026, gemäß dem Decreto-Lei n.º 97/2026 und dem Ofício Circulado n.º 25116 der AT.
„Jede Bauarbeit am Haus liegt bei 6 %." Kommt darauf an. Nur Bauleistungen zur Errichtung oder Sanierung von Wohnraum, mit förmlichem Vertrag, innerhalb der Wertgrenzen und mit dem Zweck des eigengenutzten Hauptwohnsitzes oder der Wohnvermietung. Laufende Instandhaltungsarbeiten, Luxus oberhalb der Grenzen oder touristische Zwecke bleiben bei 23 %.
„Ich kann die Erstattung der Mehrwertsteuerdifferenz beantragen." Kommt darauf an. Es gibt eine Erstattung, aber vor allem für den Selbstbau des eigengenutzten Hauptwohnsitzes und für Rechnungen aus den ersten Monaten des Jahres 2026, die durch Vereinbarung zwischen Bauunternehmer und Kunde berichtigt werden können. Es handelt sich nicht um eine allgemeine Erstattung für jede Bauarbeit.
„Sie gilt für Ferienvermietung und Ferienhäuser." Nein. Touristische Zwecke, Zweitwohnungen und Immobilien außerhalb der Wertgrenzen sind nicht vom ermäßigten Satz begünstigt.
„Auf den Inseln ist es gleich, auch dort 6 %." Kommt darauf an. Der ermäßigte Satz auf dem Festland beträgt 6 %; in den Autonomen Regionen gelten die regionalen ermäßigten Sätze (5 % auf Madeira und 4 % auf den Azoren). Da die Gesetze die Inseln nicht ausdrücklich im Detail regeln, sollte die Einordnung bei der Autoridade Tributária bestätigt werden.
Die Mehrwertsteuer von 6 % auf Wohnraum ist eine reale, beschlossene und seit dem 1. Juli 2026 in Kraft befindliche Maßnahme — aber begrenzter, als viele Botschaften nahelegen. Sie senkt die Steuer auf die Bauleistungen zur Errichtung und Sanierung von Wohnraum mit moderatem Wert, der dem eigengenutzten Hauptwohnsitz oder der Wohnvermietung dient, und setzt die Erfüllung genauer Voraussetzungen voraus. Es ist kein Rabatt beim Hauskauf, umfasst nicht alle Bauarbeiten und gilt nicht für touristische oder Luxuszwecke. Richtig genutzt, kann sie eine erhebliche Ersparnis bedeuten; falsch eingeordnet, kann sie Korrekturen und Sanktionen nach sich ziehen. Sich vor dem Vorgehen zu informieren ist der lohnendste Schritt.
Ja. Sie entfaltet ihre Wirkung seit dem 1. Juli 2026 für begünstigte Bauleistungen zur Errichtung und Sanierung von Wohnraum, gemäß dem Decreto-Lei n.º 97/2026.
Nein. Der Kauf von Wohnraum unterliegt der IMT und der Stempelsteuer, nicht der Mehrwertsteuer. Der Satz von 6 % gilt für die Bauleistungen zur Errichtung und Sanierung.
Der Verkaufspreis darf 660 982 € nicht überschreiten; bei der Wohnvermietung darf die monatliche Miete 2 300 € nicht übersteigen.
Ja, durch Erstattung: Er zahlt dem Bauunternehmer die Mehrwertsteuer zum Normalsatz und beantragt dann bei der Autoridade Tributária die Rückerstattung der Differenz, unter Erfüllung der Voraussetzungen des eigengenutzten Hauptwohnsitzes und der Fristen.
Auf dem Festland beträgt der ermäßigte Satz 6 %; auf Madeira 5 % und auf den Azoren 4 %. Es empfiehlt sich, die Einordnung bei der AT zu bestätigen, da die Gesetze die Autonomen Regionen nicht im Detail regeln.
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Sprechen Sie mit mirSiehe auch: Was der Hauskauf in Portugal 2026 wirklich kostet und Immobilienkredit in Portugal — Praktischer Leitfaden für Käufer.
Dieser Artikel hat rein informativen Charakter und ersetzt keine individuelle steuerliche, rechtliche oder buchhalterische Beratung. Die Steuerregeln unterliegen Aktualisierungen und der Auslegung der Autoridade Tributária; bestätigen Sie vor jeder Entscheidung die für Ihren konkreten Fall geltende Einordnung mit einer qualifizierten Fachperson. Informationen geprüft und aktualisiert am 21. Juli 2026.