Покупка · Налогообложение

Сколько на самом деле стоит купить жильё в Португалии в 2026 году

4 июля 2026 · Rafaella Galardo

Цена объекта — лишь отправная точка. С учётом налогов, нотариальной сделки и регистрации покупателю жилья в Португалии следует закладывать дополнительные расходы, которые, в зависимости от стоимости объекта и профиля покупателя, могут составлять от практически нуля до более чем 8% цены. В этом гиде мы разбираем каждый расход с актуальными цифрами 2026 года.

1. IMT (налог на передачу недвижимости) — самый весомый налог

Муниципальный налог на возмездную передачу недвижимости уплачивается до нотариальной сделки и рассчитывается от большей из двух величин — цены покупки или налоговой кадастровой стоимости (VPT) объекта. Ставки прогрессивны по ступеням, а Государственный бюджет на 2026 год повысил границы ступеней на 2%, что на практике немного снижает налог по сравнению с 2025 годом при той же цене.

Ключевые моменты в 2026 году:

Основное жильё: освобождение до €106 346; сверх этого — прогрессивные ставки от 2% до 8% в зависимости от ступени;
Высокие суммы: единая ставка 6% свыше примерно €1,1 млн и 7,5% свыше €1 150 853;
Вторичное жильё или инвестиция: отдельная таблица — первая ступень облагается по 1%, и освобождения нет.

Конкретный пример: для основного жилья стоимостью €300 000 в континентальной Португалии IMT в 2026 году составляет около €10 540 — примерно на €230 меньше, чем в 2025 году, благодаря обновлению границ ступеней.

2. IMT Jovem — освобождение для лиц до 35 лет

Тот, кому 35 лет или меньше и кто покупает первое основное жильё, пользуется особым режимом, действующим с августа 2024 года и расширенным в 2026 году:

Полное освобождение от IMT и гербового сбора при покупке объектов стоимостью до €330 539;
Частичное освобождение в диапазоне от €330 539 до €660 982 — налог платится только с части, превышающей лимит, по предельной ставке 8%;
Свыше €660 982 применяются обычные таблицы, без освобождения.

Условия важны: покупатель не должен был владеть жильём в предыдущие три года, не может быть иждивенцем для целей IRS, а объект должен быть предназначен под основное жильё в установленные законом сроки — как правило, шесть месяцев на заселение и шесть лет сохранения назначения, с исключениями, предусмотренными законом (продажа, смена работы с переездом на расстояние более 100 км, изменение состава семьи). Если покупка совершается вдвоём и только один отвечает требованиям, освобождение применяется к доле этого покупателя.

3. Гербовый сбор

На практике это два разных сбора:

При покупке: 0,8% от стоимости покупки (или VPT, если она выше) — уплачивается до нотариальной сделки, вместе с IMT;
По ипотечному кредиту: 0,6% от суммы финансирования для займов сроком более пяти лет. Внимание: освобождение по IMT Jovem покрывает сбор при покупке, но не сбор по кредиту.

4. Нотариальная сделка, нотариус и регистрация

Оформление покупки обычно стоит от €700 до €1 500 в зависимости от выбранной услуги (сервис Casa Pronta обычно дешевле частного нотариуса) и наличия либо отсутствия ипотеки, которая добавляет соответствующую регистрацию. Молодые покупатели, подпадающие под IMT Jovem, дополнительно освобождаются от сборов за регистрацию первого приобретения и ипотеки.

5. Банковские расходы, если есть кредит

Тот, кто прибегает к финансированию, должен учитывать банковскую оценку объекта (обычно от €250 до €400), комиссии за рассмотрение и оформление кредита (зависят от банка) и возможные обязательные страховки — страхование жизни и комплексное страхование имущества. Эти суммы существенно различаются от банка к банку — стоит сравнивать предложения не только по ставке, но и по этим расходам.

6. А после покупки: ежегодные расходы

Владение недвижимостью влечёт регулярные расходы, которые нужно учитывать с самого начала: IMI (ежегодный муниципальный налог, от 0,3% до 0,45% от VPT для городских объектов, в зависимости от муниципалитета), плата за кондоминиум в квартирах и страховки. Это уже не расходы на покупку, но расходы, неразрывно связанные с этим решением.

Практический пример: сколько добавляется к цене?

Для основного жилья стоимостью €500 000, приобретённого в 2026 году в континентальной Португалии покупателем старше 35 лет с кредитом в €400 000:

IMT: примерно €29 000 (ступени 2026 года);
Гербовый сбор при покупке: €4 000;
Гербовый сбор по кредиту: €2 400;
Нотариальная сделка и регистрация: ≈ €1 000;
Банковские расходы: ≈ €500.

Примерный итог: €36 900 сверх цены — около 7,4% от стоимости объекта. Тот же объект, купленный молодым покупателем, имеющим право на IMT Jovem, сэкономил бы весь IMT с первых €330 539 и соответствующий сбор при покупке — разница в десятки тысяч евро.

Приведённые значения отражают таблицы, действующие в 2026 году (государственный бюджет на 2026 год и практические таблицы Autoridade Tributária), и носят информационный характер. Каждая покупка имеет свои правовые особенности — точную сумму налогов и освобождений следует подтверждать индивидуальным расчётом до подписания предварительного договора. В Equipa Rafaella такой расчёт входит в сопровождение любого покупателя.

Хотите купить на побережье Кашкайша?

Мы сопровождаем покупателей от первого расчёта до нотариальной сделки — включая полный расчёт расходов до любого предложения. Расскажите нам, что вы ищете или свяжитесь с нами напрямую через WhatsApp.