Comprar · Fiscalidade

Quanto custa realmente comprar casa em Portugal em 2026

4 de julho de 2026 · Rafaella Galardo

O preço do imóvel é só o ponto de partida. Entre impostos, escritura e registos, quem compra casa em Portugal deve contar com um acréscimo que, consoante o valor e o perfil do comprador, pode ir de praticamente zero a mais de 8% do preço. Este guia percorre cada custo, com os valores em vigor em 2026.

1. IMT — o imposto que mais pesa

O Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis é pago antes da escritura e calcula-se sobre o valor mais alto entre o preço de compra e o valor patrimonial tributário (VPT) do imóvel. As taxas são progressivas por escalões, e o Orçamento do Estado para 2026 atualizou os escalões em 2%, o que na prática reduz ligeiramente o imposto face a 2025 para o mesmo preço.

Os pontos essenciais em 2026:

• Habitação própria e permanente: isenção até €106 346; acima disso, taxas progressivas de 2% a 8% consoante o escalão;
• Valores elevados: taxa única de 6% acima de cerca de €1,1 milhões e de 7,5% acima de €1 150 853;
• Habitação secundária ou investimento: tabela própria — o primeiro escalão é taxado a 1% e não há isenção.

Um exemplo concreto: numa habitação própria permanente de €300 000 no Continente, o IMT em 2026 ronda os €10 540 — cerca de €230 menos do que em 2025 pela atualização dos escalões.

2. IMT Jovem — isenção até aos 35 anos

Quem tem 35 anos ou menos e compra a primeira habitação própria e permanente beneficia de um regime especial, em vigor desde agosto de 2024 e reforçado em 2026:

• Isenção total de IMT e de Imposto do Selo da aquisição em imóveis até €330 539;
• Isenção parcial entre €330 539 e €660 982 — paga-se apenas sobre a parte que excede o limite, à taxa marginal de 8%;
• Acima de €660 982, aplicam-se as tabelas normais, sem isenção.

As condições importam: o comprador não pode ter sido proprietário de habitação nos três anos anteriores, não pode ser dependente para efeitos de IRS, e o imóvel tem de ser afeto a habitação própria permanente nos prazos legais — em regra, seis meses para habitar e seis anos de permanência da afetação, com exceções previstas na lei (venda, mudança de trabalho a mais de 100 km, alteração do agregado). Se a compra for feita a dois e só um cumprir os requisitos, a isenção aplica-se à quota-parte desse comprador.

3. Imposto do Selo

São, na prática, dois selos distintos:

• Na aquisição: 0,8% sobre o valor da compra (ou o VPT, se superior) — pago antes da escritura, junto com o IMT;
• No crédito habitação: 0,6% sobre o montante financiado, em empréstimos a mais de cinco anos. Atenção: a isenção do IMT Jovem cobre o selo da aquisição, mas não o selo do crédito.

4. Escritura, notário e registos

A formalização da compra custa tipicamente entre €700 e €1 500, consoante o serviço escolhido (o balcão Casa Pronta é habitualmente mais económico do que o notário privado) e a existência ou não de hipoteca, que acrescenta o respetivo registo. Os jovens abrangidos pelo IMT Jovem beneficiam ainda de isenção de emolumentos no registo da primeira aquisição e da hipoteca.

5. Custos bancários, se houver crédito

Quem recorre a financiamento deve contar com a avaliação do imóvel pelo banco (habitualmente entre €250 e €400), comissões de dossiê ou de abertura conforme o banco, e eventuais seguros exigidos (vida e multirriscos). Estes valores variam significativamente entre instituições — vale a pena comparar propostas com a taxa, mas também com estes encargos.

6. E depois da compra: os custos anuais

Ser proprietário traz encargos recorrentes que devem entrar nas contas desde o início: o IMI (imposto municipal anual, entre 0,3% e 0,45% do VPT nos prédios urbanos, consoante o município), o condomínio nos apartamentos, e seguros. Não são custos da compra, mas são custos da decisão.

Exemplo prático: quanto acresce ao preço?

Para uma habitação própria permanente de €500 000 comprada em 2026 no Continente, por um comprador com mais de 35 anos e com crédito de €400 000:

• IMT: aproximadamente €29 000 (escalões de 2026);
• Imposto do Selo da aquisição: €4 000;
• Imposto do Selo do crédito: €2 400;
• Escritura e registos: ≈ €1 000;
• Custos bancários: ≈ €500.

Total aproximado: €36 900 além do preço — cerca de 7,4% do valor do imóvel. O mesmo imóvel comprado por um jovem elegível ao IMT Jovem pouparia a totalidade do IMT sobre os primeiros €330 539 e o selo da aquisição correspondente, uma diferença de dezenas de milhares de euros.

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