רכישה · מיסוי

כמה באמת עולה לקנות בית בפורטוגל ב-2026

4 ביולי 2026 · Rafaella Galardo

מחיר הנכס הוא רק נקודת ההתחלה. בין מסים, חתימת החוזה בפני נוטריון ורישומים, מי שקונה בית בפורטוגל צריך לקחת בחשבון תוספת שיכולה, בהתאם לערך ולפרופיל הקונה, לנוע מכמעט אפס ועד יותר מ-8% מהמחיר. מדריך זה סוקר כל עלות, עם הערכים בתוקף ב-2026.

1. ‎IMT‎ (מס רכישה) — המס המכביד ביותר

ה-IMT — מס הרכישה הפורטוגלי (מס העברת מקרקעין) — משולם לפני חתימת החוזה בפני הנוטריון ומחושב על הגבוה מבין מחיר הרכישה לבין הערך הפיסקלי (VPT) של הנכס. השיעורים מדורגים לפי מדרגות, ותקציב המדינה ל-2026 עדכן את המדרגות ב-2%, מה שבפועל מפחית במעט את המס לעומת 2025 עבור אותו מחיר.

הנקודות המהותיות ב-2026:

• דירת מגורים עיקרית: פטור עד €106,346; מעבר לכך, שיעורים מדורגים מ-2% עד 8% בהתאם למדרגה;
• ערכים גבוהים: שיעור אחיד של 6% מעל כ-€1.1 מיליון ושל 7.5% מעל €1,150,853;
• דירה שנייה או השקעה: טבלה נפרדת — המדרגה הראשונה ממוסה ב-1% ואין פטור.

דוגמה קונקרטית: עבור דירת מגורים עיקרית בשווי €300,000 בפורטוגל היבשתית, ה-IMT ב-2026 עומד על כ-€10,540 — כ-€230 פחות מאשר ב-2025 בזכות עדכון המדרגות.

2. IMT Jovem — פטור עד גיל 35

מי שגילו 35 ומטה וקונה את דירת המגורים העיקרית הראשונה שלו נהנה ממשטר מיוחד, בתוקף מאוגוסט 2024 ומחוזק ב-2026:

• פטור מלא מ-IMT וממס בולים על הרכישה בנכסים עד €330,539;
• פטור חלקי בין €330,539 ל-€660,982 — משלמים רק על החלק העולה על הסף, בשיעור השולי של 8%;
• מעל €660,982, חלות הטבלאות הרגילות, ללא פטור.

התנאים חשובים: הקונה אינו יכול להיות בעל דירה בשלוש השנים הקודמות, אינו יכול להיות תלוי לצורכי מס הכנסה (IRS), והנכס חייב לשמש למגורים עיקריים במועדים הקבועים בחוק — ככלל, שישה חודשים לאכלוס ושש שנות שמירה על הייעוד, עם חריגים הקבועים בחוק (מכירה, מעבר עבודה של יותר מ-100 ק״מ, שינוי בתא המשפחתי). אם הרכישה נעשית בשניים ורק אחד עומד בדרישות, הפטור חל על חלקו של אותו קונה.

3. מס בולים

קיימים בפועל שני חיובי מס בולים נפרדים:

• על הרכישה: 0.8% ממחיר הרכישה (או מה-VPT, אם גבוה יותר) — משולם לפני חתימת החוזה בפני הנוטריון, יחד עם ה-IMT;
• על המשכנתא: 0.6% מהסכום הממומן, בהלוואות למעל חמש שנים. שימו לב: הפטור של IMT Jovem מכסה את מס הבולים על הרכישה, אך לא את מס הבולים על המשכנתא.

4. חתימת החוזה, נוטריון ורישומים

השלמת הרכישה הרשמית עולה בדרך כלל בין €700 ל-€1,500, בהתאם לשירות שנבחר (דלפק Casa Pronta זול בדרך כלל מנוטריון פרטי) ולקיומה או היעדרה של משכנתא, המוסיפה רישום משלה. הצעירים הנכללים ב-IMT Jovem נהנים גם מפטור מאגרות ברישום הרכישה הראשונה והמשכנתא.

5. עלויות בנקאיות, אם יש משכנתא

מי שנעזר במימון צריך לקחת בחשבון את שומת הנכס על ידי הבנק (בדרך כלל בין €250 ל-€400), עמלות תיק או פתיחה בהתאם לבנק, וביטוחים נדרשים (חיים ומבנה). ערכים אלה משתנים במידה ניכרת בין מוסדות — כדאי להשוות הצעות לפי הריבית, אך גם לפי חיובים אלה.

6. ואחרי הרכישה: העלויות השנתיות

בעלות מביאה עמה חיובים חוזרים שצריכים להיכנס לחשבון מלכתחילה: ה-IMI (מס עירוני שנתי, בין 0.3% ל-0.45% מה-VPT בנכסים עירוניים, בהתאם לרשות המקומית), דמי ועד הבית בדירות, וביטוחים. אלה אינן עלויות הרכישה — אך הן חלק מעלות ההחלטה.

דוגמה מעשית: כמה מתווסף למחיר?

עבור דירת מגורים עיקרית בשווי €500,000 שנרכשה ב-2026 בפורטוגל היבשתית, על ידי קונה מעל גיל 35 עם משכנתא של €400,000:

• IMT: כ-€29,000 (מדרגות 2026);
• מס בולים על הרכישה: €4,000;
• מס בולים על המשכנתא: €2,400;
• חתימת חוזה ורישומים: ≈ €1,000;
• עלויות בנקאיות: ≈ €500.

סך הכול משוער: €36,900 מעבר למחיר — כ-7.4% מערך הנכס. אותו נכס שנרכש על ידי צעיר הזכאי ל-IMT Jovem היה חוסך את מלוא ה-IMT על €330,539 הראשונים ואת מס הבולים על הרכישה, הפרש של עשרות אלפי אירו.

רוצים לקנות בקו החוף של קשקאיש?

אנו מלווים קונים מהחישוב הראשון ועד לחתימת החוזה בפני הנוטריון — כולל סימולציה מלאה של עלויות לפני כל הצעה. ספרו לנו מה אתם מחפשים או דברו איתנו ישירות בWhatsApp.