Acheter · Fiscalité
4 juillet 2026 · Rafaella Galardo
Le prix du bien n'est que le point de départ. Entre impôts, acte authentique et enregistrements, quiconque achète une maison au Portugal doit prévoir un supplément qui, selon la valeur et le profil de l'acheteur, peut aller de quasiment zéro à plus de 8 % du prix. Ce guide passe en revue chaque coût, avec les valeurs en vigueur en 2026.
L'Impôt municipal sur les transmissions onéreuses de biens immobiliers est payé avant l'acte et se calcule sur la valeur la plus élevée entre le prix d'achat et la valeur patrimoniale fiscale (VPT) du bien. Les taux sont progressifs par tranches, et le Budget de l'État pour 2026 a actualisé les tranches de 2 %, ce qui, en pratique, réduit légèrement l'impôt par rapport à 2025 pour un même prix.
Les points essentiels en 2026 :
Un exemple concret : pour une résidence principale de 300 000 € au Portugal continental, l'IMT en 2026 avoisine 10 540 € — environ 230 € de moins qu'en 2025 grâce à l'actualisation des tranches.
Quiconque a 35 ans ou moins et achète sa première résidence principale bénéficie d'un régime spécial, en vigueur depuis août 2024 et renforcé en 2026 :
Les conditions comptent : l'acheteur ne doit pas avoir été propriétaire d'un logement au cours des trois années précédentes, ne doit pas être considéré comme personne à charge aux fins de l'IRS, et le bien doit être affecté à la résidence principale dans les délais légaux — en règle générale, six mois pour l'habiter et six ans de maintien de l'affectation, avec les exceptions prévues par la loi (vente, changement de travail à plus de 100 km, modification du foyer). Si l'achat est fait à deux et qu'un seul remplit les conditions, l'exonération s'applique à la quote-part de cet acheteur.
Il s'agit, en pratique, de deux droits de timbre distincts :
La formalisation de l'achat coûte généralement entre 700 € et 1 500 €, selon le service choisi (le guichet Casa Pronta est habituellement plus économique que le notaire privé) et l'existence ou non d'une hypothèque, qui ajoute son propre enregistrement. Les jeunes concernés par l'IMT Jovem bénéficient en outre d'une exonération d'émoluments pour l'enregistrement de la première acquisition et de l'hypothèque.
Quiconque recourt à un financement doit prévoir l'expertise du bien par la banque (habituellement entre 250 € et 400 €), des commissions de dossier ou d'ouverture selon la banque, et d'éventuelles assurances exigées (vie et multirisque). Ces montants varient sensiblement d'un établissement à l'autre — il vaut la peine de comparer les offres sur le taux, mais aussi sur ces frais.
Être propriétaire entraîne des charges récurrentes qui doivent entrer dans les calculs dès le départ : l'IMI (impôt municipal annuel, entre 0,3 % et 0,45 % de la VPT pour les biens urbains, selon la municipalité), les charges de copropriété pour les appartements, et les assurances. Ce ne sont pas des coûts d'achat, mais ils font bel et bien partie du coût de la décision.
Pour une résidence principale de 500 000 € achetée en 2026 au Portugal continental, par un acheteur de plus de 35 ans et avec un crédit de 400 000 € :
Total approximatif : 36 900 € en plus du prix — soit environ 7,4 % de la valeur du bien. Le même bien acheté par un jeune éligible à l'IMT Jovem économiserait la totalité de l'IMT sur les premiers 330 539 € et le droit de timbre d'acquisition correspondant, soit une différence de plusieurs dizaines de milliers d'euros.
Nous accompagnons les acheteurs du premier calcul jusqu'à l'acte authentique — y compris la simulation complète des coûts avant toute offre. Dites-nous ce que vous recherchez ou écrivez-nous directement sur WhatsApp.
Newsletter