מימון · משכנתא

משכנתא בפורטוגל — מדריך מעשי לקונים

6 ביולי 2026 · Rafaella Galardo

---

רכישת בית בפורטוגל כרוכה, ברוב המכריע של המקרים, בנטילת משכנתא. הבנת אופן פעולת התהליך, העלויות הכרוכות בו ומה הבנקים בוחנים — חיונית לקבלת החלטה מושכלת, בין שאתם קונים מקומיים ובין שאתם קונים זרים.

1. כיצד פועלת המשכנתא

הבנק מלווה אחוז מסוים מערך הנכס — בדרך כלל עד 90% לתושבים ועד 80% לתושבי חוץ — והקונה מחזיר בתשלומים חודשיים הכוללים קרן וריבית. הנכס ממושכן כבטוחה להלוואה.

הסכום הממומן תלוי בערך השומה שקבע הבנק (שעשוי להיות שונה ממחיר הרכישה) ובפרופיל הפיננסי של הקונה. את ההפרש בין המחיר לסכום הממומן — ההון העצמי — יש לממן ממקורות עצמיים.

2. סוגי שיעורי ריבית

קיימות שלוש שיטות עיקריות:

• ריבית משתנה — צמודה ל-Euribor (ל-3, 6 או 12 חודשים), המתעדכנת מעת לעת. התשלום עשוי לעלות או לרדת בהתאם להתפתחות המדד.
• ריבית קבועה — נותרת קבועה לתקופה מוגדרת או לכל אורך החוזה. מספקת ודאות, אך המרווח ההתחלתי (spread) גבוה בדרך כלל יותר.
• ריבית מעורבת — קבועה בשנים הראשונות (לרוב 2 עד 10), ומשתנה לאחר מכן. משלבת את הביטחון ההתחלתי עם הגמישות בהמשך.

הבחירה תלויה בפרופיל הסיכון של הקונה, במשך ההלוואה ובתנאי השוק בעת ההתקשרות.

3. מה הבנקים בוחנים

המוסדות הבנקאיים מנתחים בעיקר:

• יחס ההחזר — אחוז ההכנסה החודשית נטו המיועד להחזרי אשראי. בהתאם להמלצה המקרו-יציבותית של Banco de Portugal, הוא אינו אמור לעלות על 50% מההכנסה נטו של התא המשפחתי, אף שרוב הבנקים מעדיפים ערכים מתחת ל-35%.
• יציבות תעסוקתית — סוג החוזה, הוותק וענף הפעילות.
• היסטוריית אשראי — נבדקת באמצעות דוח ההתחייבויות של מרשם התחייבויות האשראי (Central de Responsabilidades de Crédito) של Banco de Portugal.
• גיל הלווים — משפיע על משך ההלוואה המרבי (ככלל, החוזה אינו יכול לחרוג מגיל 75 של הלווה המבוגר ביותר).
• ערך שומת הנכס — קובע את הסכום המרבי שהבנק מוכן לממן.

4. עלויות נלוות לרכישה

מלבד ההון העצמי (ההפרש בין המחיר לסכום הממומן), על הקונה לקחת בחשבון:

• ‎IMT‎ — מס רכישה (מס העברת מקרקעין), המשולם לפני חתימת החוזה בפני הנוטריון, בשיעורים מדורגים בהתאם לערך ולייעוד הנכס.
• מס בולים — על הרכישה (0.8% מהערך) ועל האשראי (0.6% מהסכום הממומן בחוזים שמשכם עולה על 5 שנים).
• עמלות בנקאיות — פתיחת תיק, שומת הנכס וביצוע האשראי.
• ביטוחים מחייבים — ביטוח חיים הצמוד לאשראי וביטוח מבנה (multirriscos) של הנכס.
• הוצאות נוטריון ורישום — חתימת החוזה בפני נוטריון או במסמך פרטי מאומת, ורישום הרכישה והמשכנתא בלשכת רישום המקרקעין.

לאומדן מפורט של עלויות אלה עם הערכים בתוקף, עיינו במדריך המלא לעלויות הרכישה ב-2026 שלנו.

5. תפקיד מתווך האשראי

מתווך האשראי הוא אדם או תאגיד המורשה ורשום אצל Banco de Portugal, מכוח Decreto-Lei n.º 81-C/2017. הוא מתפקד כגשר בין הקונה לבנקים: מנתח את הפרופיל הפיננסי, משווה הצעות של מוסדות רבים, מנהל משא ומתן על התנאים ומלווה את כל התהליך עד לחתימת החוזה בפני הנוטריון.

ההסמכה המקצועית מחייבת ומתקבלת באמצעות הכשרות ייעודיות המועברות על ידי גופי הכשרה המוסמכים על ידי Banco de Portugal. את הרישום וההרשאה של כל מתווך ניתן לאמת ברשימה הרשמית של Banco de Portugal.

ברוב המכריע של המקרים, שירות התיווך ניתן לקונה ללא תשלום — שכרו של המתווך משולם על ידי המוסד הבנקאי המעניק את המימון.

← עיון ברשימת מתווכי האשראי הרשומים אצל Banco de Portugal

6. קונים זרים

תושבי חוץ יכולים לקבל משכנתא בפורטוגל, אם כי בדרך כלל בתנאים שונים:

• מימון עד 70–80% מערך השומה (לעומת 90% לתושבים).
• דרישה למספר נישום פורטוגלי (NIF) — חובה לכל עסקת נדל״ן.
• לתושבי מדינות שמחוץ לאיחוד האירופי ולאזור הכלכלי האירופי, ייתכן שיידרש נציג מס בפורטוגל.
• פתיחת חשבון בנק פורטוגלי — חובה לצורך מתן האשראי ותשלום ההחזרים.
• אישורי ההכנסה במדינת המוצא עשויים לחייב תרגום מאושר.

ניתוח הסיכון לתושבי חוץ נוטה להיות מחמיר יותר, אך התהליך בר-ביצוע והולך ונפוץ. ליווי על ידי מתווך אשראי בעל ניסיון עם לקוחות בינלאומיים עשוי לפשט את התהליך באופן ניכר.

7. ערבות המדינה לצעירים עד גיל 35

מספטמבר 2024 ועד 31 בדצמבר 2026, צעירים עד גיל 35 העומדים בדרישות מסוימות יכולים ליהנות מערבות מדינה המאפשרת מימון עד 100% מערך הנכס ברכישת דירת מגורים עיקרית ראשונה. הדרישות כוללות:

• גיל בין 18 ל-35 (בבני זוג, שני הצדדים צריכים לעמוד בדרישה זו).
• מקום מושב פיסקלי בפורטוגל.
• הכנסה שנתית עד המדרגה ה-8 של מס ההכנסה (IRS).
• ערך הנכס עד €450,000.
• הנכס צריך לשמש דירת מגורים עיקרית ראשונה.

המדינה משמשת כערב, ומכסה עד 15% מערך העסקה, לתקופה מרבית של 10 שנים. הזכאים עשויים אף להיות פטורים מ-IMT וממס בולים.

---