Financiamento · Crédito Habitação

Crédito à Habitação em Portugal — Guia Prático para Compradores

6 de julho de 2026 · Rafaella Galardo

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Comprar casa em Portugal envolve, na grande maioria dos casos, a contratação de um crédito à habitação. Compreender como funciona o processo, quais os custos envolvidos e o que os bancos avaliam é fundamental para tomar uma decisão informada — seja comprador nacional ou estrangeiro.

1. Como funciona o crédito à habitação

O banco empresta uma percentagem do valor do imóvel — tipicamente até 90% para residentes e até 80% para não residentes — e o comprador reembolsa em prestações mensais que incluem capital e juros. O imóvel fica hipotecado como garantia do empréstimo.

O montante financiado depende do valor de avaliação feito pelo banco (que pode diferir do preço de compra) e do perfil financeiro do comprador. A diferença entre o preço e o valor financiado — a chamada entrada — tem de ser suportada com capitais próprios.

2. Tipos de taxa de juro

Existem três modalidades principais:

• Taxa variável — indexada à Euribor (a 3, 6 ou 12 meses), que é revista periodicamente. A prestação pode subir ou descer consoante a evolução do indexante.
• Taxa fixa — mantém-se constante durante um período definido ou a totalidade do contrato. Oferece previsibilidade, mas o spread inicial é tipicamente mais elevado.
• Taxa mista — fixa nos primeiros anos (geralmente 2 a 10), variável depois. Combina a segurança inicial com a flexibilidade posterior.

A escolha depende do perfil de risco do comprador, do prazo do empréstimo e das condições de mercado no momento da contratação.

3. O que os bancos avaliam

As instituições bancárias analisam fundamentalmente:

• Taxa de esforço — percentagem do rendimento líquido mensal destinada a prestações de crédito. De acordo com a Recomendação Macroprudencial do Banco de Portugal, não deve exceder os 50% do rendimento líquido do agregado familiar, embora a maioria dos bancos prefira valores abaixo dos 35%.
• Estabilidade profissional — tipo de contrato, antiguidade e sector de actividade.
• Histórico de crédito — consultado através do mapa de responsabilidades da Central de Responsabilidades de Crédito do Banco de Portugal.
• Idade do(s) titular(es) — influencia o prazo máximo do empréstimo (o contrato não pode, em regra, ultrapassar os 75 anos de idade do titular mais velho).
• Valor de avaliação do imóvel — determina o montante máximo que o banco está disposto a financiar.

4. Custos associados à compra

Além da entrada (diferença entre o preço e o valor financiado), o comprador deve contar com:

• IMT — Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis, pago antes da escritura, com taxas progressivas consoante o valor e a finalidade do imóvel.
• Imposto do Selo — sobre a compra (0,8% do valor) e sobre o crédito (0,6% do montante financiado para contratos com prazo superior a 5 anos).
• Comissões bancárias — abertura de processo, avaliação do imóvel e formalização do crédito.
• Seguros obrigatórios — seguro de vida associado ao crédito e seguro multirriscos do imóvel.
• Despesas notariais e de registo — escritura pública ou documento particular autenticado, e registo da aquisição e da hipoteca na conservatória.

Para uma estimativa detalhada destes custos com valores em vigor, consulte o nosso guia completo de custos de compra em 2026.

5. O papel do intermediário de crédito

O intermediário de crédito é uma pessoa singular ou colectiva autorizada e registada junto do Banco de Portugal, ao abrigo do Decreto-Lei n.º 81-C/2017. Funciona como ponte entre o comprador e os bancos: analisa o perfil financeiro, compara propostas de múltiplas instituições, negoceia condições e acompanha todo o processo até à escritura.

A certificação profissional é obrigatória e obtida através de formações específicas ministradas por entidades formadoras certificadas pelo Banco de Portugal. O registo e autorização de cada intermediário podem ser confirmados na lista oficial do Banco de Portugal.

Na grande maioria dos casos, o serviço de intermediação é gratuito para o comprador — a remuneração do intermediário é suportada pela instituição bancária que concede o financiamento.

→ Consultar a lista de intermediários de crédito registados no Banco de Portugal

6. Compradores estrangeiros

Os não residentes podem aceder ao crédito à habitação em Portugal, embora tipicamente com condições diferentes:

• Financiamento até 70–80% do valor de avaliação (vs. 90% para residentes).
• Exigência de NIF português — obrigatório para qualquer transacção imobiliária.
• Para residentes fora da UE/EEE, pode ser necessário um representante fiscal em Portugal.
• Abertura de conta bancária portuguesa — obrigatória para a concessão do crédito e o pagamento das prestações.
• Os comprovativos de rendimentos no país de origem podem necessitar de tradução certificada.

A análise de risco para não residentes tende a ser mais exigente, mas o processo é viável e cada vez mais comum. O acompanhamento por um intermediário de crédito com experiência em clientes internacionais pode simplificar consideravelmente o processo.

7. Garantia do Estado para jovens até 35 anos

Desde Setembro de 2024 e até 31 de Dezembro de 2026, jovens até aos 35 anos que cumpram determinados requisitos podem beneficiar de uma garantia do Estado que permite financiamento até 100% do valor do imóvel para primeira habitação própria permanente. Os requisitos incluem:

• Ter entre 18 e 35 anos (num casal, ambos os elementos devem cumprir este requisito).
• Domicílio fiscal em Portugal.
• Rendimentos anuais até ao 8.º escalão do IRS.
• Valor do imóvel até €450.000.
• O imóvel deve destinar-se a primeira habitação própria permanente.

O Estado actua como fiador, cobrindo até 15% do valor da transacção, por um período máximo de 10 anos. Os beneficiários podem ainda estar isentos de IMT e Imposto do Selo.

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