Покупка · Кредит

Новые правила ипотеки: что изменилось и как к этому подготовиться

27 августа 2026 · Rafaella Galardo

---

1 августа 2026 года вступили в силу новые правила Banco de Portugal по ипотечному кредитованию. Крупнейшие банки уже заявили, что ожидают выдавать меньше денег, чем раньше. Если вы думаете о покупке жилья, это касается вас напрямую. Объясняем без сложных терминов.

Сначала три понятия, которые нужно знать

Прежде чем говорить об изменениях, переведём словарь. Понятий всего три, и дальше всё станет проще.

• Долговая нагрузка (taxa de esforço): это доля вашего дохода, которая уходит на выплату кредитов. Если вы зарабатываете 2 000 евро в месяц и платите 900 евро по кредитам (за жильё, за машину, за всё вместе), ваша долговая нагрузка составляет 45%. Ориентир как раз и равен 45%.
• Первоначальный взнос: это деньги, которые вы должны внести из своего кармана. Банк не финансирует 100% стоимости жилья — обычно он выдаёт 80% или 90%. Оставшиеся 10% или 20% и есть первоначальный взнос. И внимание: налоги и нотариальное оформление сделки идут сверх этого.
• Государственная гарантия для молодых: это когда государство выступает поручителем. Она позволяет молодым людям до 35 лет при определённых условиях профинансировать до 100% стоимости объекта — то есть без первоначального взноса.

Что говорят те, кто работает на рынке

Tiago Vilaça, президент ANICA (ассоциации кредитных посредников — компаний, которые помогают семьям оформлять кредиты в банках), так подводит итог действию новых правил: рынок стал более избирательным.

На практике это означает две вещи. Больше отказов. И больше одобрений, но на меньшие суммы, чем запрошено. У тех, кто с этим столкнулся, два выхода: искать более дешёвое жильё или увеличивать первоначальный взнос за счёт собственных средств.

Vilaça не ожидает резкого торможения. Он говорит не о «резком и немедленном» спаде, а о постепенном снижении с течением времени.

Противоречие, которое стоит понять

Есть момент, который подчёркивает сам президент ANICA и который многих сбивает с толку. Его слова: «Облегчается финансирование до 100% стоимости объекта, но одновременно снижается сумма, которую семья способна потянуть».

Переводим: с одной стороны, государственная гарантия открыла молодым людям до 35 лет возможность покупать без первоначального взноса. С другой — ужесточение требований к долговой нагрузке уменьшает сумму, которую эти же молодые люди могут занять.

Срок до 40 лет: облегчение сегодня, расходы завтра

Одно из нововведений: те, кому от 31 до 35 лет, могут оформить кредит на срок до 40 лет.

Немедленный эффект хороший — срок растягивается, ежемесячный платёж снижается, и кредит укладывается в долговую нагрузку. Это реальная помощь тем, кто был на грани отказа.

Но есть и обратная сторона: чем больше лет вы платите, тем больше процентов платите в сумме. Кредит становится легче каждый месяц и дороже в конечном счёте. Это не ловушка — это обмен. Просто идти на него нужно осознанно.

А что со страховками?

Деталь, о которой говорят мало, но она важна. Некоторые банки сокращают покрытие страховок, связанных с кредитом (страхование жизни и комплексное страхование имущества), чтобы семьи укладывались в лимит 45%.

С точки зрения расчёта это логично: страховая премия входит в ежемесячные обязательства, значит, более дешёвая страховка даёт запас. Но меньше покрытия — значит меньше защиты. Стоит внимательно посмотреть, что покрывается — и что покрываться перестало.

Приведёт ли это к снижению цен?

Этот вопрос задают все. Честный ответ: скорее всего, нет.

Рост Euribor (базовой процентной ставки для кредитов с плавающей ставкой, от которой зависит, вырастет ваш платёж или снизится) вместе с более строгими правилами должен уменьшить количество сделок. Меньше людей с одобренным кредитом — меньше заключённых сделок.

Но повсеместное снижение цен маловероятно — потому что предложение остаётся ограниченным. Жилья мало, а спрос велик. Сокращения числа покупателей с кредитом не хватит, чтобы это переломить.

Как подготовиться до подачи предложения

Вот практический чек-лист. Идите именно в таком порядке.

• 1. Сначала предварительное одобрение, потом жильё. Никогда не наоборот. Идите в банк до того, как влюбитесь в объект, и узнайте точно, сколько вам одобрят. Это избавит от разочарований и добавит силы в переговорах.
• 2. Соберите документы заранее. Расчётные листки за последние месяцы, декларация IRS и уведомление о начислении налога, банковские выписки, трудовой договор, справка о кредитных обязательствах из Banco de Portugal. Готовый комплект экономит недели.
• 3. Закройте мелкие кредиты. Карты, автокредит, рассрочка за бытовую технику — всё это входит в долговую нагрузку. Погашение того, что можно погасить до подачи заявки, порой и решает исход между одобрением и отказом.
• 4. Сравните минимум три банка. Предложения сильно различаются, и дело не только в спреде: комиссии, обязательные страховки и покрытие дают разницу в тысячи евро за весь срок кредита.
• 5. Учитывайте расходы сверх цены. IMT (налог на передачу недвижимости), гербовый сбор, нотариальное оформление сделки, регистрация, оценка. В сумме они могут достигать 7% или 8% стоимости жилья. Мы посчитали всё с примерами в статье сколько на самом деле стоит купить жильё в Португалии.
• 6. Защитите себя в предварительном договоре. Включите условие, позволяющее отказаться от сделки без потери задатка, если банк не одобрит нужное финансирование. При более жёстких правилах это условие на вес золота.

Для расчётов и сравнения предложений смотрите нашу страницу Финансирование.

Что мы делаем для вас

Мы сопровождаем покупателей от первого расчёта до нотариального оформления сделки. В это входит и понимание — ещё до первого просмотра — того, сколько банк даст вам сегодня, по сегодняшним правилам, а не по прошлогодним. Дальше мы помогаем сравнить кредитные предложения, подготовить документы и составить предварительный договор с нужными защитными условиями.

За плечами 15 лет юридической практики до работы в недвижимости. Именно этот взгляд я приношу в договоры и в мелкий шрифт страховых полисов. Если вы покупаете на побережье Кашкайша, начните с доступных объектов или с нашего сопровождения покупателей.

Связаться с нами Написать в WhatsApp

Источник: idealista/news (5 и 6 августа 2026 года), с комментариями ANICA. О страховках: idealista/news, 10 августа 2026 года.