Рынок · Покупка
27 августа 2026 · Rafaella Galardo
Кажется, что это нелогично. Если жилья продаётся меньше, разве цены не должны снижаться? Этот вопрос мы слышим почти каждую неделю. Ответ прост, если понять одну вещь: не хватает не покупателей. Не хватает жилья.
Недавнее исследование CENTURY 21 Portugal, объединяющее данные INE (Национального института статистики), Confidencial Imobiliário и Banco de Portugal, рисует портрет рынка в первом полугодии 2026 года. К фактам:
Это значит, что желание покупать никуда не делось — изменилась возможность довести дело до конца.
Люди смотрят объекты, ищут, считают. Но закрывают меньше сделок. Причин три: высокие цены, дефицит предложения (жилья на продажу мало) и финансовая нагрузка, которую приходится нести семьям.
Ricardo Sousa, генеральный директор CENTURY 21 Portugal, формулирует это точно: «Рынок не теряет интерес со стороны покупателей; он превращает в сделки меньшую часть спроса».
Вот суть вопроса. Представьте улицу, где десять семей ищут жильё, а на продажу выставлено всего два объекта.
Если за год только два дома сменят владельца, число продаж будет низким. Но десять семей продолжают бороться за те же два дома — и получает тот, кто предложит больше. Цена растёт даже при малом числе сделок.
Именно это и происходит в Португалии. Жилья недостаточно. Пока новое строительство не догонит спрос, цена не снизится только оттого, что продаётся меньше объектов.
Более того, сама консалтинговая компания ожидает во 2-м полугодии устойчивый, но более избирательный рынок — и считает структурное снижение цен маловероятным, пока предложение не догонит спрос.
Есть цифра, которая объясняет многое: в 1-м квартале 87% сделок совершили семьи, а вторичное жильё составило 80,4% сделок.
То есть рынок во многом держится на обмене жильём между собственниками. Тот, у кого жильё уже есть, продаёт его, получает прирост стоимости (разницу между тем, что заплатил, и тем, что получил) и использует эти деньги как первоначальный взнос за следующее жильё.
Практический пример. Семья купила T2 в Эшториле двенадцать лет назад за 200 тысяч евро. Сегодня она продаёт его за 450 тысяч, кредит в основном выплачен, и у неё остаётся заметный запас на первоначальный взнос за T3 с садом. Копить десять лет не нужно: за неё это делает уже имеющееся имущество.
Вот здесь и становится тяжело. Как говорит Ricardo Sousa: «Тот, кто хочет купить впервые, не располагает таким накопленным имуществом и сталкивается с гораздо большей финансовой нагрузкой, чтобы войти на рынок».
У того, кто покупает первое жильё, нечего продавать. Ему нужно собрать первоначальный взнос из сбережений, покрыть налоги и расходы на нотариальное оформление сделки и выйти на платёж, сопоставимый с доходом.
Здесь появляется термин, который вы услышите в банке: долговая нагрузка (taxa de esforço). Это доля ежемесячного дохода, связанная выплатами по кредитам. Если вы зарабатываете 2 000 евро в месяц, а платёж за жильё составляет 700, долговая нагрузка равна 35%. Банки очень внимательно смотрят на эту цифру — как правило, чем она выше, тем труднее получить одобрение.
Если вы в такой ситуации, стоит сначала прочитать наш гид о том, сколько на самом деле стоит купить жильё в Португалии в 2026 году — потому что цена объекта это лишь начало расчёта.
Доступны, и в немалом объёме. Данные Banco de Portugal показывают это ясно:
Переводим: банки выдают больше. Проблема не в финансировании — проблема в том, чтобы найти нужное жильё по нужной цене раньше другого покупателя.
Вы на выигрышной стороне рынка, но есть реальный риск: согласование сроков. Если продать первым и не успеть найти жильё, останетесь без крыши над головой. Если купить первым и не успеть продать, окажетесь с двумя кредитами сразу.
В условиях дефицита предложения этот график нужно выстраивать очень аккуратно — сроки предварительного договора, отлагательные условия, даты нотариального оформления. Это техническая работа, и именно здесь выигрывают или теряют деньги.
Подготовьте финансирование до того, как начнёте смотреть объекты. При дефиците предложения хорошее жильё уходит быстро, и тот, кто приходит с уже полученным одобрением банка, имеет преимущество перед тем, кто только начинает процесс. Определите и свой реальный предел — не максимум, который одобряет банк, а сумму, с которой вы спокойно спите.
Спрос есть, но покупатели стали требовательнее и информированнее. Плохо подготовленное жильё или объект с ценой выше рынка простаивает — а простаивающее жильё каждый месяц теряет переговорную силу. Правильная стартовая цена остаётся самым важным решением во всём процессе.
На рынке, который превращает в сделки меньшую часть спроса, всё решает подготовка. Именно этим мы и занимаемся.
Тем, кто покупает, мы даём доступ к объектам до их выхода на открытый рынок, помогаем подготовить финансирование и делаем полный расчёт расходов до любого предложения. Тем, кто продаёт, мы приносим оценку, обоснованную реальными сопоставимыми объектами побережья Кашкайша, и ценовую стратегию, которая не оставит жильё простаивать.
А тем, кто хочет сделать и то и другое одновременно, мы согласуем график продажи и покупки, чтобы вы не остались ни без жилья, ни с двумя кредитами. Начните с доступных объектов или свяжитесь с нами.
Источник: Casa Yes (11-08-2026). Информация общего характера. Каждый случай следует анализировать индивидуально.
Newsletter