Покупка · Кредит
27 августа 2026 · Rafaella Galardo
Никогда ещё банки не оценивали португальское жильё так высоко. В июле 2026 года медианное значение банковской оценки достигло 2 240 евро за квадратный метр — это исторический максимум. На первый взгляд это просто цифра из статистики. Но именно эта цифра может решить, состоится ваша сделка или нет. Разберём всё по порядку, спокойно.
Банковская оценка (avaliação bancária) — это стоимость, в которую банк оценивает жильё. Её проводит независимый эксперт, нанятый банком: он осматривает объект, делает замеры, фотографирует и сравнивает с похожими сделками в районе.
Зачем это банку? Потому что жильё — это залог по кредиту. Если однажды вы перестанете платить, объект достанется банку. Значит, банк хочет быть уверен, что жильё стоит как минимум столько, сколько он одолжил.
Практическое правило простое: банк кредитует исходя из меньшей из двух величин — цены покупки или оценки. Запомните эту фразу — она ключ ко всему дальнейшему.
Данные предоставлены INE (Национальным институтом статистики Португалии) и относятся к июлю 2026 года:
Вот та часть, которая действительно важна. Представьте, что вы договорились купить жильё за 500 000 евро. Банк одобрил вам финансирование в 80% (так называемый LTV — доля стоимости жилья, которую банк выдаёт в кредит).
Хороший сценарий: банк оценивает объект в 500 000 евро. Выдаёт 400 000. Вы вносите 100 000 первоначального взноса плюс налоги и расходы на нотариальное оформление сделки.
Плохой сценарий: банк оценивает объект в 460 000 евро. Поскольку кредит рассчитывается от меньшей величины, 80% применяются к 460 000 — то есть банк выдаёт 368 000 евро, а не 400 000.
Результат: продавец по-прежнему хочет 500 000. Банк даёт только 368 000. Разницу — 132 000 евро — придётся достать из собственного кармана вместо запланированных 100 000. Это на 32 000 евро больше, чем кто-либо рассчитывал.
Именно поэтому столько сделок срывается между предварительным договором и нотариальным оформлением. Дело не в отсутствии желания: дело в оценке, которая не сходится с ценой.
Если оценки на максимуме, для вас это хорошо — но лишь до определённого предела. Оценка следует за реальным рынком, а не за той ценой, которую хотелось бы запросить.
Если выставить жильё заметно выше того, что рынок готов выдержать, произойдёт одно из двух: либо покупатель не появится, либо появится покупатель, который потом не получит достаточный кредит. В обоих случаях вы теряете время — а время в объявлении снижает итоговую цену.
Совет всегда один и тот же: правильная цена с первого дня. Хорошо оценённый и хорошо представленный объект продаётся быстрее и почти всегда дороже, чем объект, который месяцами снижался в цене. Если вы думаете о продаже, посмотрите, как мы работаем, в разделе Продать.
Три практических шага, по порядку:
И не забывайте обо всём, что идёт сверх цены: IMT (налог на передачу недвижимости), гербовый сбор, нотариальное оформление и регистрация. Мы разобрали каждый пункт с примерами в статье сколько на самом деле стоит купить жильё в Португалии. По кредитной части смотрите также страницу Финансирование.
До любого предложения мы садимся вместе с вами и считаем настоящие цифры: во сколько банк, скорее всего, оценит объект, сколько выдаст, сколько нужно иметь своих средств и сколько составят налоги. Если вы продаёте, мы выставляем цену по данным реальных оценок в районе — а не наугад.
За плечами 15 лет юридической практики до работы в недвижимости, и на договоры я смотрю иначе. Правильное условие в CPCV нередко и есть разница между потерей задатка и выходом из сделки без затрат.
Связаться с нами Написать в WhatsApp
Смотрите также доступные объекты или наше сопровождение покупателей.
Источник: idealista/news (26 августа 2026 года), по данным INE за июль 2026 года.
Newsletter