רכישה · מימון
27 באוגוסט 2026 · Rafaella Galardo
ב-1 באוגוסט 2026 נכנסו לתוקף הכללים החדשים של Banco de Portugal למשכנתאות. הבנקים הגדולים כבר הודיעו שהם צופים להלוות פחות כסף מבעבר. אם אתם שוקלים לקנות בית, זה נוגע לכם. נסביר בלי מונחים מסובכים.
לפני שנדבר על מה שהשתנה, נתרגם את אוצר המילים. מדובר בשלושה מושגים בלבד, ואחר כך הכול נעשה קל יותר.
Tiago Vilaça, נשיא ANICA (איגוד מתווכי האשראי — החברות שמסייעות למשפחות לטפל במשכנתה מול הבנקים), מסכם כך את השפעת הכללים החדשים: השוק נעשה סלקטיבי יותר.
בפועל, זה אומר שני דברים. יותר בקשות שנדחות. ויותר בקשות שכן מאושרות, אבל בסכומים נמוכים מהמבוקש. למי שנקלע לכך יש שתי דרכים: לחפש בתים זולים יותר, או להגדיל את ההון העצמי.
Vilaça אינו צופה בלימה חדה. הוא אינו מדבר על נפילה ״חדה ומיידית״, אלא על ירידה הדרגתית לאורך זמן.
יש נקודה שנשיא ANICA עצמו מדגיש והיא מבלבלת רבים. במילותיו: ״מקלים על מימון של עד 100% מהנכס, אך במקביל מצמצמים את הסכום שהמשפחה מסוגלת לשאת״.
בתרגום: מצד אחד, ערבות המדינה פתחה את הדלת לצעירים עד גיל 35 לקנות בלי הון עצמי. מצד שני, ההידוק של שיעור ההחזר מקטין את הסכום שאותם צעירים יכולים ללוות.
מה זה אומר עבורכם: אתם עשויים להיות זכאים למימון של 100% מהבית ובכל זאת לא להצליח לממש את הזכאות — כי ההחזר שייווצר לא ייכנס לתוך גבול 45% מההכנסה שלכם. זכאות לערבות ויכולת לעמוד בהחזר הם שני דברים שונים.
אחד החידושים: מי שגילו בין 31 ל-35 יכול לקחת משכנתה לתקופה של עד 40 שנה.
ההשפעה המיידית טובה — התקופה מתארכת, ההחזר החודשי יורד והמשכנתה נכנסת לתוך שיעור ההחזר. זו עזרה אמיתית למי שהיה קרוב לאי-אישור.
אבל יש צד שני: ככל שתשלמו יותר שנים, כך תשלמו יותר ריבית בסך הכול. ההלוואה נעשית קלה יותר בכל חודש ויקרה יותר בסוף הדרך. זו אינה מלכודת — זו עסקת חליפין. רק צריך לעשות אותה במודע.
פרט שמדברים עליו מעט, אבל הוא חשוב. חלק מהבנקים מצמצמים את כיסויי הביטוחים הנלווים למשכנתה (ביטוח חיים וביטוח מבנה) כדי שמשפחות ייכנסו לתוך גבול 45%.
מבחינת החשבון זה הגיוני: פרמיית הביטוח נכנסת לחיובים החודשיים, ולכן ביטוח זול יותר מייצר מרווח. אבל פחות כיסוי פירושו פחות הגנה. כדאי להסתכל היטב על מה שמכוסה — ועל מה שכבר אינו מכוסה.
זו השאלה שכולם שואלים. התשובה הכנה: כנראה שלא.
עליית ה-Euribor (ריבית הייחוס המשמשת במשכנתאות בריבית משתנה, שמעלה או מורידה את ההחזר שלכם) יחד עם כללים תובעניים יותר צפויות להקטין את מספר העסקאות. פחות אנשים עם משכנתה מאושרת פירושו פחות עסקאות שנסגרות.
אבל ירידת מחירים רוחבית אינה סבירה — כי ההיצע נותר מוגבל. יש מעט בתים מול ביקוש רב. פחות קונים עם משכנתה לא יספיקו כדי להפוך את המגמה.
זו רשימת המשימות המעשית. בצעו אותה בסדר הזה.
לסימולציות ולהשוואת הצעות, ראו את עמוד המימון שלנו.
אנו מלווים קונים מהחישוב הראשון ועד לחתימת החוזה בפני הנוטריון. זה כולל להבין, עוד לפני כל ביקור, כמה הבנק מלווה לכם היום, לפי הכללים של היום — ולא לפי אלה של השנה שעברה. אחר כך אנחנו עוזרים להשוות הצעות משכנתה, להכין את המסמכים ולנסח את החוזה המוקדם עם ההגנות הנכונות.
היו אלה 15 שנות עיסוק משפטי לפני הנדל״ן. את המבט הזה אני מביאה לחוזים ולאותיות הקטנות של הביטוחים. אם אתם קונים בקו החוף של קשקאיש, התחילו מהנכסים הזמינים או מהליווי שלנו לקונים.
מקור: idealista/news (5 ו-6 באוגוסט 2026), עם דבריה של ANICA. הערה על הביטוחים: idealista/news, 10 באוגוסט 2026.
Newsletter