שוק · רכישה
27 באוגוסט 2026 · Rafaella Galardo
זה נשמע לא הגיוני. אם נמכרים פחות בתים, המחירים לא אמורים לרדת? זו השאלה שאנחנו שומעים כמעט מדי שבוע. התשובה פשוטה ברגע שמבינים דבר אחד: מה שחסר אינם קונים. חסרים בתים.
מחקר עדכני של CENTURY 21 Portugal, המצליב נתונים של INE (הלשכה הלאומית לסטטיסטיקה), של Confidencial Imobiliário ושל Banco de Portugal, משרטט את דיוקן השוק במחצית הראשונה של 2026. לעובדות:
פירושו שהרצון לקנות עדיין קיים — מה שהשתנה הוא היכולת לממש אותו.
אנשים מבקרים בנכסים, מחפשים, עושים חשבון. אבל סוגרים פחות עסקאות. שלוש סיבות מסבירות זאת: המחירים הגבוהים, מחסור בהיצע (יש מעט בתים למכירה) והמאמץ הכלכלי הנדרש מהמשפחות.
Ricardo Sousa, מנכ״ל CENTURY 21 Portugal, מסכם זאת היטב: ״השוק אינו מאבד עניין מצד הקונים; הוא ממיר פחות ביקוש לעסקאות״.
כאן נמצא לב העניין. דמיינו רחוב שבו עשר משפחות מחפשות בית ורק שני בתים מוצעים למכירה.
אם רק שני בתים מחליפים בעלים באותה שנה, מספר המכירות נמוך. אבל עשר המשפחות ממשיכות להתחרות על אותם שני בתים — ומי שמציע יותר, זוכה. המחיר עולה, גם כשיש מעט מכירות.
בדיוק זה מה שקורה בפורטוגל. אין מספיק בתים. כל עוד הבנייה החדשה לא תדביק את הביקוש, המחיר לא ירד רק מפני שנמכרות פחות יחידות.
למעשה, חברת הייעוץ עצמה צופה שוק עמיד במחצית השנייה, אך סלקטיבי יותר — ורואה ירידת מחירים מבנית כבלתי סבירה כל עוד ההיצע לא ידביק את הביקוש.
יש נתון שמסביר הרבה: ברבעון הראשון, 87% מהעסקאות נעשו על ידי משפחות, והדיור הקיים היווה 80.4% מהעסקאות.
כלומר: השוק נשען מאוד על החלפת בתים בין בעלים. מי שכבר יש לו בית מוכר אותו, נשאר עם עליית הערך (ההפרש בין מה ששילם לבין מה שקיבל) ומשתמש בכסף הזה כהון עצמי לבית הבא.
דוגמה מעשית. משפחה קנתה דירת T2 באשטוריל לפני שתים עשרה שנים ב-200 אלף אירו. היום היא מוכרת אותה ב-450 אלף, כבר החזירה חלק גדול מההלוואה, ונשאר לה מרווח משמעותי להון עצמי עבור דירת T3 עם גינה. היא אינה צריכה לחסוך עשר שנים: הרכוש שכבר היה לה עושה את העבודה במקומה.
כאן זה נעשה קשה. כדברי Ricardo Sousa: ״מי שמעוניין לקנות בפעם הראשונה אינו מחזיק ברכוש הצבור הזה ומתמודד עם מאמץ כלכלי גבוה בהרבה כדי להיכנס לשוק״.
למי שקונה בית ראשון אין מה למכור. עליו לגייס את ההון העצמי מחיסכון, לשאת במסים ובעלויות חתימת החוזה בפני הנוטריון, ולהגיע להחזר שמתיישב עם ההכנסה.
כאן נכנס מונח שתשמעו בבנק: שיעור ההחזר מההכנסה (taxa de esforço). זה האחוז מההכנסה החודשית שמשועבד להחזרי הלוואות. אם אתם מרוויחים 2,000 אירו בחודש וההחזר על הבית הוא 700, שיעור ההחזר הוא 35%. הבנקים מסתכלים היטב על המספר הזה — ככלל, ככל שהוא גבוה יותר, כך קשה יותר לקבל אישור.
אם אתם במצב הזה, כדאי לקרוא קודם את המדריך שלנו על כמה באמת עולה לקנות בית בפורטוגל ב-2026 — כי מחיר הנכס הוא רק תחילת החשבון.
יש, ובכמות. נתוני Banco de Portugal מראים זאת בבירור:
בתרגום: הבנקים מלווים יותר. הבעיה אינה המימון — הבעיה היא למצוא את הבית הנכון, במחיר הנכון, לפני קונה אחר.
אתם בצד הנוח של השוק, אבל יש סיכון אמיתי: התיאום. אם תמכרו קודם ולא תמצאו בית בזמן, תישארו בלי מקום לגור בו. אם תקנו קודם ולא תמכרו בזמן, תישארו עם שתי הלוואות במקביל.
בתקופה שבה ההיצע דל, את לוח הזמנים הזה צריך לתכנן בזהירות — מועדי החוזה המוקדם, תנאים מתלים, תאריכי חתימת החוזה בפני הנוטריון. זו עבודה טכנית, וכאן מרוויחים או מפסידים כסף.
הכינו את המימון לפני שתתחילו לבקר בנכסים. כשההיצע דל, בתים טובים נחטפים מהר, ומי שמגיע עם אישור בנק מוכן נהנה מיתרון על פני מי שרק עומד להתחיל את התהליך. הגדירו גם את הגבול האמיתי שלכם — לא את המקסימום שהבנק מאשר, אלא את הסכום שאיתו אתם ישנים בשקט.
הביקוש קיים, אבל הקונים תובעניים ומיודעים יותר. בתים שאינם מוכנים היטב או שמחירם מעל השוק נשארים תקועים — ובית תקוע מאבד כוח מיקוח בכל חודש שעובר. המחיר ההתחלתי הנכון נשאר ההחלטה החשובה ביותר בכל התהליך.
בשוק שממיר פחות ביקוש לעסקאות, ההבדל נמצא בהכנה. וזה בדיוק מה שאנחנו עושים.
למי שקונה אנחנו נותנים גישה לנכסים לפני שהם מגיעים לשוק הפתוח, עוזרים להכין את המימון ומבצעים סימולציית עלויות מלאה לפני כל הצעה. למי שמוכר אנחנו מביאים הערכת שווי המבוססת על נכסים דומים אמיתיים מקו החוף של קשקאיש ואסטרטגיית מחיר שלא משאירה את הבית תקוע.
ולמי שרוצה לעשות את שני הדברים במקביל, אנחנו מתאמים את לוח הזמנים של המכירה והרכישה כדי שלא יישאר לא בלי בית ולא עם שתי הלוואות. התחילו מהנכסים הזמינים או דברו איתנו.
מקור: Casa Yes (11-08-2026). מידע בעל אופי כללי. יש לבחון כל מקרה לגופו.
Newsletter