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Nouvelles règles du crédit immobilier : ce qui a changé et comment s'y préparer

27 août 2026 · Rafaella Galardo

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Le 1er août 2026 sont entrées en vigueur les nouvelles règles de la Banco de Portugal pour le crédit immobilier. Les principales banques ont déjà annoncé qu'elles s'attendent à prêter moins qu'auparavant. Si vous envisagez d'acheter un logement, cela vous concerne. Expliquons-le sans jargon.

D'abord, trois mots à connaître

Avant de parler de ce qui a changé, traduisons le vocabulaire. Il n'y a que trois notions, et ensuite tout devient plus simple.

• Taux d'effort : c'est la part de vos revenus consacrée au paiement des mensualités. Si vous gagnez 2 000 euros par mois et payez 900 euros de mensualités (crédit immobilier, voiture, tout compris), votre taux d'effort est de 45 %. La limite de référence est précisément de 45 %.
• Apport personnel : c'est l'argent que vous devez sortir de votre poche. La banque ne prête pas 100 % de la valeur du logement — elle prête normalement 80 % ou 90 %. Les 10 % ou 20 % restants constituent l'apport. Et attention : les impôts et l'acte viennent en plus de cela.
• Garantie publique pour les jeunes : c'est l'État qui se porte caution. Elle permet aux jeunes jusqu'à 35 ans de financer jusqu'à 100 % du bien, sous certaines conditions — c'est-à-dire sans apport.

Ce que disent ceux qui sont sur le terrain

Tiago Vilaça, président de l'ANICA (l'association des intermédiaires de crédit — les sociétés qui aident les familles à monter leur dossier auprès des banques), résume ainsi l'effet des nouvelles règles : le marché est devenu plus sélectif.

Concrètement, cela veut dire deux choses. Davantage de demandes refusées. Et davantage de demandes acceptées, certes, mais pour des montants inférieurs à ceux demandés. Ceux qui se trouvent dans ce cas ont deux issues : chercher des logements moins chers, ou renforcer l'apport avec davantage de fonds propres.

Vilaça n'anticipe pas un coup de frein brutal. Il ne parle pas d'une chute « abrupte et immédiate », mais bien d'une réduction progressive dans le temps.

La contradiction qu'il vaut la peine de comprendre

Un point que le président de l'ANICA souligne lui-même et qui déroute beaucoup de monde. Selon ses mots : « On facilite le financement jusqu'à 100 % du bien, mais on réduit en même temps le montant que la famille peut supporter. »

Traduction : d'un côté, la garantie publique a ouvert la porte aux jeunes jusqu'à 35 ans pour acheter sans apport. De l'autre, le resserrement du taux d'effort réduit le montant que ces mêmes jeunes peuvent emprunter.

Des durées jusqu'à 40 ans : soulagement aujourd'hui, coût demain

L'une des nouveautés : les personnes âgées de 31 à 35 ans peuvent souscrire un crédit sur 40 ans.

L'effet immédiat est positif — la durée s'allonge, la mensualité baisse et le crédit rentre dans le taux d'effort. C'est une aide réelle pour ceux qui étaient tout près de ne pas y arriver.

Mais il y a l'autre côté : plus vous payez d'années, plus vous payez d'intérêts au total. Le prêt devient plus léger chaque mois et plus cher au bout du compte. Ce n'est pas un piège — c'est un arbitrage. Il faut simplement le faire en connaissance de cause.

Et les assurances ?

Un détail peu évoqué, mais important. Certaines banques réduisent les garanties des assurances associées au crédit (l'assurance vie et la multirisque) afin que les familles rentrent dans la limite de 45 % du taux d'effort.

Du point de vue du calcul, cela se comprend : la prime d'assurance entre dans les charges mensuelles, donc une assurance moins chère donne plus de marge. Mais moins de garanties, c'est moins de protection. Il vaut la peine de regarder attentivement ce qui est — et ce qui n'est plus — couvert.

Cela va-t-il faire baisser les prix ?

C'est la question que tout le monde pose. La réponse honnête : probablement pas.

La hausse de l'Euribor (le taux d'intérêt de référence utilisé dans les crédits à taux variable, qui fait monter ou baisser votre mensualité), ajoutée à des règles plus exigeantes, devrait réduire le nombre de transactions. Moins de personnes avec un crédit accordé, cela signifie moins d'opérations conclues.

Mais une baisse généralisée des prix est peu probable — parce que l'offre reste limitée. Il y a peu de logements pour beaucoup de demande. Moins d'acheteurs avec un crédit ne suffit pas à inverser cela.

Comment se préparer avant de faire une offre

Voici la liste pratique. Suivez-la dans cet ordre.

• 1. L'accord de principe d'abord, le logement ensuite. Jamais l'inverse. Allez à la banque avant de tomber amoureux d'un bien et sachez exactement combien elle vous prête. Cela évite les déceptions et vous donne du poids dans la négociation.
• 2. Réunissez les documents à l'avance. Bulletins de salaire des derniers mois, déclaration d'IRS (l'impôt sur le revenu portugais) et avis d'imposition, relevés bancaires, contrat de travail, relevé des engagements de crédit de la Banco de Portugal. Tout avoir prêt fait gagner des semaines.
• 3. Soldez les petits crédits. Cartes, crédit auto, mensualités d'électroménager — tout cela entre dans le taux d'effort. Solder ce qui peut l'être avant la demande peut faire toute la différence entre un accord et un refus.
• 4. Comparez au moins trois banques. Les offres varient beaucoup, et pas seulement sur le spread : commissions, assurances exigées et garanties créent des écarts de milliers d'euros sur la durée du prêt.
• 5. Comptez les coûts en plus du prix. IMT (droits de mutation), droit de timbre, acte, enregistrements, expertise. Ils peuvent atteindre 7 % ou 8 % de la valeur du logement. Nous avons fait tous les calculs, avec des exemples, dans l'article combien coûte vraiment l'achat d'une maison au Portugal.
• 6. Protégez-vous dans le compromis de vente. Insérez une clause vous permettant de renoncer sans perdre votre acompte si la banque n'accorde pas le financement nécessaire. Avec des règles plus strictes, cette clause vaut de l'or.

Pour des simulations et la comparaison des offres, consultez notre page Financement.

Ce que nous faisons pour vous

Nous accompagnons les acheteurs du premier calcul jusqu'à l'acte authentique. Cela comprend de déterminer, avant toute visite, combien la banque vous prête aujourd'hui, avec les règles d'aujourd'hui — et non celles de l'an dernier. Ensuite, nous vous aidons à comparer les offres de crédit, à préparer le dossier et à rédiger le compromis de vente avec les bonnes protections.

Il y a eu 15 ans de pratique juridique avant l'immobilier. C'est ce regard que j'apporte aux contrats et aux petites lignes des assurances. Si vous achetez sur la côte de Cascais, commencez par consulter les biens disponibles ou notre accompagnement des acheteurs.

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Source : idealista/news (5 et 6 août 2026), avec des déclarations de l'ANICA. Note sur les assurances : idealista/news, 10 août 2026.