Marché · Acheter
27 août 2026 · Rafaella Galardo
Cela semble illogique. Si l'on vend moins de logements, les prix ne devraient-ils pas baisser ? C'est la question que nous entendons presque chaque semaine. La réponse est simple dès que l'on comprend une chose : ce qui manque, ce ne sont pas les acheteurs. Ce sont les logements.
Une étude récente de CENTURY 21 Portugal, croisant les données de l'INE (Instituto Nacional de Estatística, l'institut portugais de la statistique), du Confidencial Imobiliário et de la Banco de Portugal, dresse le portrait du marché au premier semestre 2026. Voici les faits :
Cela signifie que l'envie d'acheter est toujours là — ce qui a changé, c'est la capacité de concrétiser.
Les gens visitent, cherchent, font leurs calculs. Mais ils concluent moins d'opérations. Trois raisons l'expliquent : des prix élevés, la pénurie d'offre (il y a peu de logements en vente) et l'effort financier demandé aux familles.
Ricardo Sousa, PDG de CENTURY 21 Portugal, le résume bien : « Le marché ne perd pas l'intérêt des acheteurs ; il convertit moins de demande en transactions. »
Voici le cœur de la question. Imaginez une rue avec dix familles à la recherche d'un logement et seulement deux logements en vente.
Si seulement deux logements changent de mains cette année-là, le nombre de ventes est faible. Mais les dix familles se disputent toujours les deux mêmes logements — et celui qui offre le plus l'emporte. Le prix monte, même avec peu de ventes.
C'est exactement ce qui se passe au Portugal. Il n'y a pas assez de logements. Tant que la construction neuve ne suivra pas la demande, le prix ne baissera pas simplement parce que l'on vend moins d'unités.
D'ailleurs, le cabinet lui-même anticipe un marché résilient au 2e semestre, mais plus sélectif — et juge peu probable une baisse structurelle des prix tant que l'offre ne suivra pas la demande.
Une donnée explique beaucoup de choses : au 1er trimestre, 87 % des transactions ont été réalisées par des familles, et le logement ancien a représenté 80,4 % des opérations.
Autrement dit : le marché repose largement sur l'échange de logements entre propriétaires. Celui qui possède déjà un bien le vend, conserve la plus-value (la différence entre ce qu'il a payé et ce qu'il a reçu) et utilise cet argent comme apport pour le logement suivant.
Un exemple concret. Une famille a acheté un T2 (appartement de deux chambres) à Estoril il y a douze ans pour 200 000 euros. Aujourd'hui, elle le vend 450 000, elle a déjà remboursé une grande partie du prêt, et il lui reste une marge confortable pour l'apport sur un T3 (trois chambres) avec jardin. Elle n'a pas besoin d'épargner pendant dix ans : le patrimoine qu'elle détenait déjà fait ce travail à sa place.
C'est là que cela se complique. Comme le dit Ricardo Sousa : « Celui qui souhaite acheter pour la première fois ne dispose pas de ce patrimoine accumulé et fait face à un effort financier bien supérieur pour entrer sur le marché. »
Celui qui achète son premier logement n'a rien à vendre. Il doit réunir l'apport avec son épargne, supporter les impôts et les frais d'acte, et obtenir une mensualité compatible avec ses revenus.
Entre ici un terme que vous entendrez à la banque : le taux d'effort. C'est le pourcentage du revenu mensuel engagé dans le remboursement des crédits. Si vous gagnez 2 000 euros par mois et que la mensualité du logement est de 700, le taux d'effort est de 35 %. Les banques regardent beaucoup ce chiffre — en règle générale, plus il est élevé, plus l'accord est difficile à obtenir.
Si vous êtes dans cette situation, il vaut la peine de lire d'abord notre guide sur combien coûte vraiment l'achat d'une maison au Portugal en 2026 — car le prix du bien n'est que le début du calcul.
Oui, et largement. Les données de la Banco de Portugal le montrent clairement :
Traduction : les banques prêtent davantage. Le problème n'est pas le financement — c'est de trouver le bon logement, au bon prix, avant un autre acheteur.
Vous êtes du bon côté du marché, mais il existe un risque réel : la coordination. Si vous vendez d'abord et ne trouvez pas de logement à temps, vous vous retrouvez sans toit. Si vous achetez d'abord et ne vendez pas à temps, vous vous retrouvez avec deux crédits en même temps.
À une période où l'offre est rare, ce calendrier doit être conçu avec soin — délais du compromis de vente, conditions suspensives, dates d'acte. C'est un travail technique, et c'est là que l'on gagne ou que l'on perd de l'argent.
Préparez le financement avant de commencer les visites. Avec une offre réduite, les bons biens partent vite et celui qui arrive avec l'accord de la banque déjà obtenu a l'avantage sur celui qui doit encore lancer la procédure. Fixez aussi votre limite réelle — pas le maximum que la banque accorde, mais le montant avec lequel vous dormez tranquille.
La demande existe, mais les acheteurs sont plus exigeants et mieux informés. Les logements mal préparés ou affichés au-dessus du marché restent bloqués — et un bien qui stagne perd de la valeur de négociation à chaque mois qui passe. Le bon prix de départ reste la décision la plus importante de tout le processus.
Dans un marché qui convertit moins de demande en opérations, la différence se joue sur la préparation. C'est précisément ce que nous faisons.
À ceux qui achètent, nous donnons accès à des biens avant leur mise sur le marché ouvert, nous aidons à préparer le financement et nous réalisons la simulation complète des coûts avant toute offre. À ceux qui vendent, nous apportons une estimation fondée sur de vrais comparables de la côte de Cascais et une stratégie de prix qui ne laisse pas le bien s'enliser.
Et à ceux qui veulent faire les deux en même temps, nous coordonnons le calendrier de vente et d'achat pour que vous ne vous retrouviez ni sans logement ni avec deux crédits. Commencez par consulter les biens disponibles ou écrivez-nous.
Source : Casa Yes (11-08-2026). Information à caractère général. Chaque cas doit être analysé individuellement.
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