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L'expertise bancaire bat un record : ce que cela change si vous achetez ou vendez

27 août 2026 · Rafaella Galardo

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Les banques n'ont jamais évalué les logements portugais aussi haut. En juillet 2026, la valeur médiane de l'expertise bancaire a atteint 2 240 euros le mètre carré — le niveau le plus élevé jamais enregistré. À première vue, cela ressemble à une simple statistique. Mais c'est un chiffre qui peut décider si votre opération aboutit ou non. Reprenons calmement, point par point.

L'expertise bancaire, qu'est-ce que c'est au juste ?

L'expertise bancaire, c'est la valeur que la banque attribue au logement. Elle est réalisée par un expert indépendant, mandaté par la banque, qui visite le bien, le mesure, le photographie et le compare à des ventes similaires dans le secteur.

Et pourquoi la banque fait-elle cela ? Parce que le logement est la garantie du prêt. Si un jour vous cessez de payer, la banque récupère le logement. Elle veut donc s'assurer que le bien vaut au moins ce qu'elle a prêté.

La règle pratique est simple : la banque prête sur la valeur la plus basse entre le prix d'achat et l'expertise. Retenez cette phrase — c'est la clé de tout ce qui suit.

Les chiffres de juillet 2026

Les données proviennent de l'INE (Instituto Nacional de Estatística, l'institut portugais de la statistique) et portent sur juillet 2026 :

• Valeur médiane générale : 2 240 €/m². En hausse de 12 € (0,5 %) par rapport à juin et de 15,2 % sur un an.
• Attention à ce détail : en juin, la hausse annuelle était de 16,6 %. Autrement dit, les prix continuent de monter, mais le rythme ralentit.
• Appartements : 2 627 €/m² (+16,5 % sur un an). Grand Lisbonne est la région la plus chère, avec 3 469 €/m². Vient ensuite l'Algarve, avec 3 010 €/m². À l'autre extrémité, la région Centre reste à 1 739 €/m² et l'Alentejo à 1 778 €/m².
• Maisons : 1 606 €/m² (+13,6 %). Grand Lisbonne 2 922 €/m², Algarve 2 846 €/m², région Centre 1 163 €/m².
• Par typologie : T1 (une chambre) à 3 343 €/m², T2 (deux chambres) à 2 711 €/m² et T3 (trois chambres) à 2 255 €/m². Plus le logement est petit, plus chaque mètre carré coûte cher. T1, T2 et T3 réunis représentent 92,9 % de toutes les expertises.
• En juillet, 34 100 expertises ont été réalisées : 21 000 pour des appartements et 13 000 pour des maisons.
• La plus forte hausse : la péninsule de Setúbal, avec 20,4 % sur un an. La plus forte hausse d'un mois sur l'autre a eu lieu dans l'Alentejo (1,3 %). Et les Açores sont la seule région en baisse (-1,9 %).

Le problème concret : quand la banque évalue en dessous du prix

Voici la partie qui compte vraiment. Imaginez que vous ayez convenu d'acheter un logement pour 500 000 euros. La banque vous a accordé un financement de 80 % (le fameux LTV — le pourcentage de la valeur du logement que la banque prête).

Bon scénario : la banque évalue le logement à 500 000 euros. Elle prête 400 000. Vous apportez 100 000 d'apport personnel, plus les impôts et les frais d'acte.

Mauvais scénario : la banque évalue le logement à 460 000 euros. Comme elle prête sur la valeur la plus basse, les 80 % s'appliquent aux 460 000 — elle prête donc 368 000 euros, et non 400 000.

C'est pour cela que tant d'opérations échouent entre le compromis de vente et l'acte authentique. Ce n'est pas un manque de volonté : c'est l'expertise qui ne colle pas au prix.

Et si je vends ?

Si les expertises sont au plus haut, c'est une bonne nouvelle pour vous — mais jusqu'à un certain point seulement. L'expertise suit le marché réel, pas le prix que nous aimerions demander.

Si vous affichez votre bien bien au-dessus de ce que le marché supporte, l'une de deux choses se produira : soit aucun acheteur ne se présente, soit un acheteur se présente puis n'obtient pas un crédit suffisant. Dans les deux cas, vous perdez du temps — et le temps passé sur une annonce fait baisser le prix final.

Le conseil est toujours le même : un prix bien positionné dès le premier jour. Un bien correctement évalué et bien présenté se vend plus vite et, presque toujours, plus cher qu'un bien qui a passé des mois à baisser de prix. Si vous envisagez de vendre, découvrez notre méthode sur Vendre.

Et si j'achète ?

Trois choses concrètes, dans l'ordre :

• Demandez l'expertise avant le CPCV. Le CPCV (contrato-promessa de compra e venda, le compromis de vente portugais) est le document par lequel vous versez déjà l'acompte et vous engagez. Si vous pouvez obtenir l'expertise de la banque avant de signer, vous évitez des surprises coûteuses. Ce n'est pas toujours possible — mais cela vaut toujours la peine d'essayer.
• Si ce n'est pas possible, inscrivez la protection dans le contrat. Une clause qui vous permet d'annuler l'opération, sans perdre votre acompte, si la banque n'accorde pas le financement nécessaire. Elle est simple à rédiger et peut vous économiser des dizaines de milliers d'euros.
• Prévoyez l'écart. Faites vos calculs avec une marge. Si votre plan ne fonctionne que si l'expertise est exactement égale au prix, votre plan est fragile.

Et n'oubliez pas tout ce qui vient en plus du prix : l'IMT (droits de mutation), le droit de timbre, l'acte et les enregistrements. Nous avons détaillé chacun d'eux, avec des exemples, dans l'article combien coûte vraiment l'achat d'une maison au Portugal. Pour la partie crédit, consultez aussi notre page Financement.

Ce que nous faisons pour vous

Avant toute offre, nous nous asseyons avec vous et faisons les vrais calculs : à combien la banque va probablement évaluer le bien, combien elle va prêter, combien vous devez apporter et combien vous paierez d'impôts. Si vous vendez, nous positionnons le prix à partir de données d'expertises réelles du secteur — pas au jugé.

Avec 15 ans de pratique juridique avant l'immobilier, je lis les contrats avec un autre niveau d'attention. La bonne clause dans le CPCV fait souvent la différence entre perdre son acompte et sortir de l'opération sans frais.

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Source : idealista/news (26 août 2026), avec des données de l'INE relatives à juillet 2026.