Fiscalidad · Vivienda
21 de julio de 2026 · Rafaella Galardo
Pocas medidas fiscales han generado tanta confusión en los últimos meses como el llamado "IVA al 6% en la vivienda". Circulan mensajes que afirman que "comprar casa ahora tiene un IVA del 6%", que "todas las obras se han abaratado" o que "basta con pedir la devolución de la diferencia". La mayoría de estas afirmaciones son erróneas o incompletas. Este artículo explica, de forma sencilla pero rigurosa, qué se ha aprobado realmente, qué está ya en vigor y — algo igual de importante — qué sigue tributando al tipo general del 23%.
Durante 2025 y principios de 2026 se trató, efectivamente, de un simple anuncio y después de una autorización legislativa. Esa fase ya ha pasado. Hoy existe legislación aprobada, publicada en el Diário da República y complementada con instrucciones operativas de la Autoridad Tributaria portuguesa. Por eso la respuesta ha cambiado de "todavía es una propuesta" a "ya está en vigor, con reglas precisas".
La medida se apoya en tres documentos, que conviene distinguir:
Es decir: lo que ya está en vigor es la aplicación del tipo del 6% a las obras elegibles desde el 1 de julio de 2026. Lo que depende de un procedimiento es el mecanismo de devolución para quien construyó su propia casa y para las facturas emitidas en los primeros meses de 2026 (ver más adelante). Aquí no hay "interpretaciones" que inventar: las reglas están escritas.
El tipo reducido beneficia directamente a quien contrata la obra — normalmente el promotor, el constructor o el propietario que encarga los trabajos — y, de forma indirecta, a quien compra o alquila el inmueble final, en la medida en que el coste de construcción baja. En concreto, pueden beneficiarse:
Un punto esencial: siempre es necesario un contrato de obra formal. No basta con tener un presupuesto de un contratista y aprobarlo verbalmente.
El tipo del 6% se aplica a los contratos de obra de construcción y de rehabilitación de inmuebles destinados a vivienda, cuando la operación urbanística se haya iniciado entre el 25 de septiembre de 2025 y el 31 de diciembre de 2029. El impuesto debe devengarse a partir del 1 de enero de 2026 y hasta el 31 de diciembre de 2032.
En principio, quedan incluidas:
El tipo reducido no es automático: depende del cumplimiento de varios requisitos. Los principales son:
Tan importante como saber qué se beneficia es saber qué sigue al 23%. No se benefician del tipo del 6%:
Esta es la mayor fuente de malentendidos, así que merece la pena ser claro. En Portugal, la compra de vivienda no tributa, por regla general, por IVA — está sujeta al IMT y al Imposto do Selo (impuesto del timbre). Cuando compra una casa a un promotor, no paga "un 23% de IVA" ni pasa a pagar "un 6% de IVA" sobre el precio.
Lo que la medida hace es reducir del 23% al 6% el IVA que el contratista cobra por la obra al promotor o al dueño de la obra. Es un impuesto que grava el servicio de construcción o rehabilitación, no la escritura de compra. El beneficio para el comprador es indirecto: si construir cuesta menos, el precio final de la vivienda puede ser más competitivo — pero eso depende de que el promotor repercuta el ahorro en el precio, algo a lo que la ley no obliga.
Imaginemos un contrato de obra de rehabilitación de 100 000 euros (valor de la obra, sin impuesto), en una vivienda elegible:
| Escenario | Valor de la obra | IVA | Total a pagar |
|---|---|---|---|
| Tipo general (23%) | 100 000 € | 23 000 € | 123 000 € |
| Tipo reducido (6%) | 100 000 € | 6 000 € | 106 000 € |
| Diferencia potencial | — | 17 000 € | −17 000 € |
El ahorro potencial es de 17 000 euros (17 puntos porcentuales). Pero atención: este ahorro solo existe si se cumplen todos los requisitos legales — contrato de obra válido, inmueble dentro de los límites de valor, destino residencial y plazos respetados. Si falla cualquier condición, se aplica el tipo del 23% y puede haber además correcciones y penalizaciones.
"Comprar casa ahora tiene un IVA del 6%." La compra de vivienda no tiene IVA (tiene IMT e Imposto do Selo). El tipo del 6% grava los contratos de obra de construcción y rehabilitación, no la escritura.
"La medida ya está en vigor." Sí. Produce efectos desde el 1 de julio de 2026, al amparo del Decreto-Lei n.º 97/2026 y del Ofício Circulado n.º 25116 de la Autoridad Tributaria.
"Cualquier obra en casa queda al 6%." Depende. Solo los contratos de obra de construcción o rehabilitación de vivienda, formalizados, dentro de los límites de valor y con destino a vivienda habitual o alquiler residencial. Las obras de mantenimiento corriente, el lujo por encima de los límites o los fines turísticos siguen al 23%.
"Puedo pedir la devolución de la diferencia de IVA." Depende. Existe la devolución, pero sobre todo para la autoconstrucción de vivienda habitual y para las facturas de los primeros meses de 2026 regularizables por acuerdo entre contratista y cliente. No es una devolución universal para cualquier obra.
"Se aplica al alojamiento turístico y a las casas de vacaciones." No. Los fines turísticos, las segundas residencias y los inmuebles fuera de los límites de valor no se benefician del tipo reducido.
"En las islas es igual, también es el 6%." Depende. El tipo reducido del Continente es el 6%; en las Regiones Autónomas se aplican los tipos reducidos regionales (5% en Madeira y 4% en las Azores). Como las normas no detallan expresamente las islas, conviene confirmar el encuadre con la Autoridad Tributaria.
El IVA al 6% en la vivienda es una medida real, aprobada y en vigor desde el 1 de julio de 2026 — pero más limitada de lo que muchos mensajes sugieren. Reduce el impuesto sobre los contratos de obra de construcción y rehabilitación de vivienda de valor moderado, destinada a vivienda habitual o a alquiler residencial, y obliga a cumplir requisitos precisos. No es un descuento en la compra de la casa, no abarca todas las obras y no se aplica a fines turísticos o de lujo. Bien utilizada, puede representar un ahorro significativo; mal encuadrada, puede generar correcciones y penalizaciones. Informarse antes de avanzar es el paso más rentable.
Sí. Produce efectos desde el 1 de julio de 2026, para los contratos de obra de construcción y rehabilitación de vivienda elegibles, al amparo del Decreto-Lei n.º 97/2026.
No. La compra de vivienda está sujeta al IMT y al Imposto do Selo, no al IVA. El tipo del 6% grava los contratos de obra de construcción y rehabilitación.
El precio de venta no puede superar los 660 982 euros; en el alquiler residencial, la renta mensual no puede exceder los 2 300 euros.
Sí, por devolución: paga el IVA al tipo general al contratista y después solicita a la Autoridad Tributaria la devolución de la diferencia, cumpliendo los requisitos de vivienda habitual y los plazos.
En el Continente el tipo reducido es el 6%; en Madeira es el 5% y en las Azores el 4%. Se recomienda confirmar el encuadre con la Autoridad Tributaria, dado que las normas no detallan las Regiones Autónomas.
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Hable conmigoVea también: Cuánto cuesta realmente comprar casa en Portugal en 2026 y Crédito hipotecario en Portugal — guía práctica para compradores.
Este artículo tiene carácter meramente informativo y no sustituye el asesoramiento fiscal, jurídico o contable individualizado. Las reglas fiscales están sujetas a actualización y a la interpretación de la Autoridad Tributaria; antes de cualquier decisión, confirme el encuadre aplicable a su caso concreto con un profesional habilitado. Información verificada y actualizada el 21 de julio de 2026.