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Novas regras do crédito à habitação: o que mudou e como se preparar

27 de agosto de 2026 · Rafaella Galardo

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No dia 1 de agosto de 2026 entraram em vigor as novas regras do Banco de Portugal para o crédito à habitação. Os principais bancos já vieram dizer que esperam emprestar menos dinheiro do que emprestavam antes. Se está a pensar comprar casa, isto mexe consigo. Vamos explicar sem termos complicados.

Primeiro, três palavras que precisa de conhecer

Antes de falarmos do que mudou, vamos traduzir o vocabulário. São só três conceitos, e depois tudo fica mais fácil.

• Taxa de esforço: é a fatia do seu rendimento que vai para pagar prestações. Se ganha 2.000 euros por mês e paga 900 euros de prestações (do crédito da casa, do carro, de tudo), a sua taxa de esforço é de 45%. O limite de referência é precisamente 45%.
• Entrada: é o dinheiro que tem de pôr do seu bolso. O banco não empresta 100% do valor da casa — normalmente empresta 80% ou 90%. Os restantes 10% ou 20% são a entrada. E atenção: os impostos e a escritura são além disso.
• Garantia pública para jovens: é o Estado a servir de fiador. Permite que jovens até aos 35 anos consigam financiar até 100% do imóvel, em determinadas condições — ou seja, sem precisarem de entrada.

O que dizem quem está no terreno

Tiago Vilaça, presidente da ANICA (a associação dos intermediários de crédito — as empresas que ajudam as famílias a tratar do crédito junto dos bancos), resume assim o efeito das novas regras: o mercado ficou mais seletivo.

Na prática, isso quer dizer duas coisas. Mais pedidos recusados. E mais pedidos aprovados, sim, mas por valores inferiores ao pedido. Quem passa por isso fica com duas saídas: procurar casas mais baratas, ou reforçar a entrada com mais dinheiro próprio.

Vilaça não antecipa uma travagem brusca. Não fala de uma quebra "abrupta e imediata", mas sim de uma redução gradual ao longo do tempo.

A contradição que vale a pena perceber

Há um ponto que o próprio presidente da ANICA sublinha e que confunde muita gente. Nas suas palavras: "Facilita-se o financiamento de até 100% do imóvel, mas reduz-se simultaneamente o montante que a família consegue suportar."

Traduzindo: por um lado, a garantia pública abriu a porta a jovens até aos 35 anos poderem comprar sem entrada. Por outro lado, o aperto da taxa de esforço reduz o valor que esses mesmos jovens conseguem pedir emprestado.

Prazos até 40 anos: alívio hoje, custo amanhã

Uma das novidades: quem tem entre 31 e 35 anos pode contratar crédito até 40 anos.

O efeito imediato é bom — alarga-se o prazo, a prestação mensal desce e o crédito passa a caber na taxa de esforço. É uma ajuda real para quem estava perto de não conseguir.

Mas há o outro lado: quanto mais anos pagar, mais juros paga no total. O empréstimo fica mais leve todos os meses e mais caro no fim da vida. Não é uma armadilha — é uma troca. Só tem de a fazer com consciência.

E os seguros?

Um detalhe pouco falado, mas importante. Alguns bancos estão a reduzir as coberturas dos seguros associados ao crédito (o seguro de vida e o multirriscos) para que as famílias caibam dentro do limite de 45% da taxa de esforço.

Faz sentido do ponto de vista da conta: o prémio do seguro entra nos encargos mensais, logo um seguro mais barato dá mais folga. Mas cobertura a menos é proteção a menos. Vale a pena olhar com atenção para o que está — e o que deixou de estar — coberto.

Isto vai fazer os preços descerem?

É a pergunta que toda a gente faz. A resposta honesta: provavelmente não.

A subida da Euribor (a taxa de juro de referência usada nos créditos de taxa variável, que faz subir ou descer a sua prestação) somada a regras mais exigentes deve reduzir o número de transações. Menos gente com crédito aprovado significa menos negócios feitos.

Mas uma descida generalizada de preços é pouco provável — porque a oferta continua limitada. Há poucas casas para muita procura. Menos compradores com crédito não chegam para inverter isso.

Como preparar-se antes de fazer uma proposta

Este é o checklist prático. Faça por esta ordem.

• 1. Pré-aprovação primeiro, casa depois. Nunca ao contrário. Vá ao banco antes de se apaixonar por um imóvel e saiba exatamente quanto lhe emprestam. Poupa desilusões e dá-lhe força a negociar.
• 2. Junte os documentos com antecedência. Recibos de vencimento dos últimos meses, declaração de IRS e nota de liquidação, extratos bancários, contrato de trabalho, mapa de responsabilidades de crédito do Banco de Portugal. Ter tudo pronto acelera semanas.
• 3. Limpe os créditos pequenos. Cartões, crédito do carro, prestações de eletrodomésticos — tudo isso entra na taxa de esforço. Liquidar o que for possível antes do pedido pode ser o que faz a diferença entre aprovado e recusado.
• 4. Compare pelo menos três bancos. As propostas variam muito, e não é só no spread: comissões, seguros exigidos e coberturas fazem diferenças de milhares de euros ao longo do empréstimo.
• 5. Conte com os custos além do preço. IMT, Imposto do Selo, escritura, registos, avaliação. Podem chegar a 7% ou 8% do valor da casa. Fizemos as contas todas, com exemplos, no artigo quanto custa realmente comprar casa em Portugal.
• 6. Proteja-se no contrato-promessa. Inclua uma cláusula que lhe permita desistir sem perder o sinal caso o banco não aprove o financiamento necessário. Com regras mais apertadas, esta cláusula vale ouro.

Para simulações e comparação de propostas, veja a nossa página de Financiamento.

O que fazemos por si

Acompanhamos compradores desde a primeira conta até à escritura. Isso inclui perceber, antes de qualquer visita, quanto é que o banco lhe empresta hoje, com as regras de hoje — e não com as do ano passado. Depois, ajudamos a comparar propostas de crédito, a preparar a documentação e a redigir o contrato-promessa com as proteções certas.

Foram 15 anos de prática jurídica antes do imobiliário. É esse olhar que trago para os contratos e para as letras pequenas dos seguros. Se compra na Linha de Cascais, comece por ver os imóveis disponíveis ou o nosso acompanhamento a compradores.

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Fonte: idealista/news (5 e 6 de agosto de 2026), com declarações da ANICA. Nota sobre os seguros: idealista/news, 10 de agosto de 2026.