Mercado · Comprar
27 de agosto de 2026 · Rafaella Galardo
Parece não fazer sentido. Se se vendem menos casas, os preços não deviam descer? É a pergunta que ouvimos quase todas as semanas. A resposta é simples quando se percebe uma coisa: o que falta não são compradores. É casas.
Um estudo recente da CENTURY 21 Portugal, cruzando dados do INE (Instituto Nacional de Estatística), do Confidencial Imobiliário e do Banco de Portugal, traça o retrato do mercado no primeiro semestre de 2026. Vamos aos factos:
Significa que a vontade de comprar continua lá — o que mudou foi a capacidade de concretizar.
As pessoas visitam, procuram, fazem contas. Mas fecham menos negócios. Três razões explicam isto: os preços elevados, a escassez de oferta (há poucas casas à venda) e o esforço financeiro que é pedido às famílias.
Ricardo Sousa, CEO da CENTURY 21 Portugal, resume-o bem: "O mercado não está a perder interesse por parte dos compradores; está a converter menos procura em transações."
Aqui está o coração da questão. Imagine uma rua com dez famílias à procura de casa e apenas duas casas à venda.
Se só duas casas mudam de dono nesse ano, o número de vendas é baixo. Mas as dez famílias continuam a disputar as mesmas duas casas — e quem oferece mais, leva. O preço sobe, mesmo com poucas vendas.
É exatamente isto que se passa em Portugal. Não há casas suficientes. Enquanto a construção nova não acompanhar a procura, o preço não desce só porque se vendem menos unidades.
Aliás, a própria consultora antecipa um mercado resiliente no 2.º semestre, mas mais seletivo — e considera pouco provável uma descida estrutural dos preços enquanto a oferta não acompanhar a procura.
Há um dado que explica muita coisa: no 1.º trimestre, 87% das transações foram feitas por famílias, e a habitação existente representou 80,4% dos negócios.
Ou seja: o mercado está muito assente na troca de casa entre proprietários. Quem já tem uma casa vende-a, fica com a mais-valia (a diferença entre o que pagou e o que recebeu) e usa esse dinheiro como entrada para a casa seguinte.
Um exemplo prático. Uma família comprou um T2 no Estoril há doze anos por 200 mil euros. Hoje vende-o por 450 mil, já pagou grande parte do empréstimo, e fica com uma folga considerável para dar de entrada num T3 com jardim. Não precisa de poupar durante dez anos: o património que já tinha faz esse trabalho por ela.
É aqui que aperta. Como diz Ricardo Sousa: "Quem pretende comprar pela primeira vez não dispõe desse património acumulado e enfrenta um esforço financeiro muito superior para entrar no mercado."
Quem compra a primeira casa não tem nada para vender. Tem de juntar a entrada com poupanças, tem de suportar os impostos e os custos da escritura, e tem de conseguir uma prestação compatível com o rendimento.
Entra aqui um termo que vai ouvir no banco: taxa de esforço. É a percentagem do rendimento mensal que fica comprometida com o pagamento de créditos. Se ganha 2.000 euros por mês e a prestação da casa é 700, a taxa de esforço é de 35%. Os bancos olham muito para este número — em regra, quanto mais alto, mais difícil é a aprovação.
Se está nesta situação, vale a pena ler antes o nosso guia sobre quanto custa realmente comprar casa em Portugal em 2026 — porque o preço do imóvel é só o começo da conta.
Há, e bastante. Os dados do Banco de Portugal mostram-no com clareza:
Traduzindo: os bancos estão a emprestar mais. O problema não é o financiamento — é encontrar a casa certa, ao preço certo, antes de outro comprador.
Está do lado favorável do mercado, mas há um risco real: a coordenação. Se vender primeiro e não encontrar casa a tempo, fica sem onde viver. Se comprar primeiro e não vender a tempo, fica com dois créditos ao mesmo tempo.
Numa altura em que há pouca oferta, este calendário tem de ser desenhado com cuidado — prazos do contrato-promessa, condições suspensivas, datas de escritura. É trabalho técnico, e é onde se ganha ou perde dinheiro.
Prepare o financiamento antes de começar a visitar. Com pouca oferta, as boas casas saem depressa e quem chega com a aprovação do banco já tratada tem vantagem sobre quem ainda vai começar o processo. Defina também o seu limite real — não o máximo que o banco aprova, mas o valor com que dorme descansado.
A procura existe, mas os compradores estão mais exigentes e mais informados. Casas mal preparadas ou com preço acima do mercado ficam paradas — e uma casa parada perde valor de negociação a cada mês que passa. O preço inicial certo continua a ser a decisão mais importante de todo o processo.
Num mercado que converte menos procura em negócios, a diferença está na preparação. É isso que fazemos.
A quem compra, damos acesso a imóveis antes de estarem no mercado aberto, ajudamos a preparar o financiamento e fazemos a simulação completa de custos antes de qualquer proposta. A quem vende, trazemos uma avaliação fundamentada em comparáveis reais da Linha de Cascais e uma estratégia de preço que não deixa a casa encalhada.
E a quem quer fazer as duas coisas ao mesmo tempo, coordenamos o calendário de venda e compra para que não fique nem sem casa nem com dois créditos. Comece por ver os imóveis disponíveis ou fale connosco.
Fonte: Casa Yes (11-08-2026). Informação de caráter geral. Cada caso deve ser analisado individualmente.
Newsletter