Рынок · Инвестиции

Иностранные инвесторы возвращаются: 1,7 млрд евро в недвижимость за полгода

27 августа 2026 · Rafaella Galardo

---

Banco de Portugal опубликовал данные по иностранным инвестициям за первое полугодие 2026 года. Есть хорошая новость и нюанс, о котором стоит сказать честно. Рассмотрим и то и другое — и, главное, что это меняет для тех, у кого есть жильё на побережье Кашкайша.

Что такое «прямые иностранные инвестиции» простыми словами?

Прямые иностранные инвестиции — по-португальски сокращённо IDE — это деньги, которые приходят из-за пределов Португалии, чтобы приобрести здесь что-то с долгосрочным намерением. Это не деньги, которые пришли сегодня и ушли завтра.

Это может быть французская компания, покупающая завод в Авейру. Может быть испанский фонд, покупающий офисное здание в Лиссабоне. Может быть немецкая пара, покупающая дом в Эшториле.

Они называются «прямыми», потому что инвестор получает конкретную и долговременную позицию — объект недвижимости, долю в компании — а не просто покупает и продаёт акции внутри дня.

Поток и накопленный объём: разница, которая меняет всё

В этих данных всегда появляются два слова, которые многих сбивают с толку. Всё просто, если представить ванну.

• Поток — это вода, которая пришла из крана за это полугодие. Это новое движение, измеренное за период.
• Накопленный объём — это вся вода, которая находится в ванне в данный момент. Это итог, накопленный за многие годы.

Когда говорят «пришло 6,7 млрд», речь о потоке за полугодие. Когда говорят «накопленный объём составляет 225,1 млрд», речь обо всём, чем иностранные инвесторы уже владеют в Португалии, вместе взятом.

Цифры первого полугодия 2026 года

По данным Banco de Portugal:

• Прямые иностранные инвестиции в Португалии составили 6,7 млрд евро в 1-м полугодии 2026 года.
• Из них 1,7 млрд пришлись на недвижимость — против 1,9 млрд за тот же период прошлого года.
• Инвестиции в капитал португальских компаний составили 6 млрд.
• В 1-м полугодии 2025 года показатель был отрицательным: -0,2 млрд. Денег ушло больше, чем пришло.

Откуда приходят деньги?

Прежде всего из Европы. Больше всего вложили инвесторы из европейских стран, и особенно выделяются две:

• Франция: 7 млрд евро.
• Испания: 1,9 млрд евро.

Эти суммы были частично компенсированы сокращением со стороны Люксембурга (-4,6 млрд). То есть много пришло из Франции и Испании, но немало ушло через Люксембург — поэтому чистый итог и составляет 6,7 млрд.

А португальские деньги, уходящие за рубеж?

Их значительно меньше. Прямые инвестиции Португалии за рубежом составили за полугодие всего 0,2 млрд.

В накопленных итогах разница ещё заметнее:

• Накопленные прямые иностранные инвестиции в Португалии на конец полугодия: 225,1 млрд — это 71% ВВП (ВВП — всё, что страна производит за год).
• Накопленные португальские инвестиции за рубежом: 82,2 млрд — около 26% ВВП.

Португалия получает гораздо больше инвестиций, чем размещает за границей. Это страна, которая притягивает.

Что меняется для вас, если у вас есть жильё на побережье Кашкайша

На практике — многое. Кашкайш, Эшторил и Монте-Эшторил входят в число любимых направлений тех, кто покупает в Португалии из-за рубежа, — а две страны, вложившие больше всех в этом полугодии, это как раз те, чьих представителей мы чаще всего видим на просмотрах: Франция и Испания.

Это значит, что при продаже вашим покупателем вполне может оказаться не португалец. А у иностранного покупателя другие требования:

• Ему нужна информация на английском, французском или испанском — и понятные документы с первого контакта;
• Часто он приезжает на просмотр всего несколько раз или делает первый просмотр по видео. Фотографии, планировка и видео — это не дополнение: это и есть первый настоящий просмотр;
• Он ценит юридическую безопасность — хочет убедиться, что документы в порядке, прежде чем двигаться дальше;
• Он обычно решает быстро, когда находит нужный объект, потому что все поиски провёл ещё до приезда.

Жильё, подготовленное для такой аудитории, доходит до большего числа людей. А больше людей, увидевших объект, почти всегда означает лучшие условия в переговорах.

А если покупаю я?

Тогда картина обратная, и сказать об этом нужно прямо: в самых востребованных районах вы столкнётесь с международной конкуренцией. На объектах с видом на море, садом или хорошим расположением у железнодорожной линии часто бывает не один претендент.

Разницу делают не бо́льшие деньги — а бо́льшая готовность, раньше остальных. Одобренное финансирование, готовые документы и определённый ценовой предел позволяют отвечать за дни, а не за недели. Смотрите доступные объекты и готовьте свой поиск заранее.

Если вы покупаете из-за рубежа

Есть три шага, которые сбивают с толку почти всех, кто покупает в Португалии впервые, и с которыми стоит разобраться заранее:

• NIF — португальский налоговый номер. Он обязателен, чтобы купить недвижимость, открыть банковский счёт или взять кредит. Без NIF нотариального оформления сделки не будет.
• Налоговое представительство — тем, кто не проживает в Европейском союзе, как правило, нужен человек в Португалии, который будет получать сообщения налоговой службы от их имени.
• Финансирование — португальские банки выдают кредиты нерезидентам, но условия и доля финансирования отличаются от тех, что применяются к резидентам. Расчёт стоит сделать до подачи предложения.

Общие условия можно посмотреть на нашей странице Финансирование.

Что мы делаем для вас

Мы сопровождаем иностранных покупателей от первого контакта до нотариального оформления сделки — включая помощь с NIF, налоговым представительством и финансированием, а также взаимодействие с адвокатом клиента, если он есть. Мы работаем на нескольких языках, потому что большинство наших покупателей не португальцы.

А тем, кто продаёт, это даёт прямое преимущество: их объект представлен международной аудитории, с материалами, подготовленными для тех, кто принимает решение на расстоянии.

До работы в недвижимости я более 15 лет занималась налоговым и договорным правом. В международной сделке, где документы и сроки решают всё, этот багаж помогает каждый день.

Связаться с нами WhatsApp

Источник: Casa Yes (27-08-2026). Информация общего характера. Каждый случай следует анализировать индивидуально.