Продажа · Право
27 августа 2026 · Rafaella Galardo
Бывают дома, которые годами стоят закрытыми, потому что наследники не могут договориться. Достаточно, чтобы один сказал «не продаю», и не продаёт никто. Только что опубликован закон, который призван это решить, — но он ещё не работает. Объясняем всё спокойно и простыми словами.
17 августа 2026 года в Diário da República был опубликован закон Lei n.º 49/2026. Он был промульгирован 7 августа президентом Республики António José Seguro.
Этот закон позволит одному-единственному наследнику потребовать продажи объекта, входящего в ещё не разделённое наследство, — даже если остальные наследники против. Продажа будет проходить через специальную ускоренную процедуру.
Прежде чем продолжить, разберём сложные слова.
Это когда человек умирает, оставляет имущество (например, жильё), а наследники это имущество ещё не поделили между собой. Дом не принадлежит никому в отдельности: он принадлежит всем сразу, сообща. Никто не может в одиночку продать свою долю так, будто он единоличный собственник.
Это момент, когда имущество наследства наконец делится. Каждый наследник получает что-то конкретное: одному достаётся дом, другому деньги, третьему участок. Или всё продаётся, а сумма делится. Пока раздела нет, наследство остаётся «неразделённым».
Это человек, который управляет наследством до раздела. Он занимается счетами, платит IMI, следит за объектом. Обычно это переживший супруг (вдова или вдовец). Это управляющий, а не собственник всего имущества.
Это лицо, которому поручено исполнить волю умершего. Новый закон усиливает эту фигуру: он вводит душеприказчика с полномочиями по разделу, то есть сосредотачивает в руках третьего лица полномочия управлять наследством, рассчитываться по нему и делить его. На практике — человек со стороны, который ведёт процесс, вместо того чтобы всё зависело от согласия наследников.
Представьте трёх братьев. Родители умерли и оставили квартиру в Эшториле. Двое хотят продать: им нужны деньги, а жильё ветшает. Третий продавать не хочет — или просто не отвечает, ничего не подписывает, не появляется.
Сегодня эти двое связаны по рукам: без подписи третьего продать нельзя. Тем временем квартира стоит пустой, расходы идут, а стоимость падает.
С новым законом, когда он вступит в силу, достаточно будет, чтобы один из братьев потребовал продажи через эту специальную ускоренную процедуру. Жильё было бы продано, а деньги разделены между тремя пропорционально долям.
За эти 180 дней правительство должно создать два новых режима и изменить три действующих закона:
Только когда этот акт выйдет, режим действительно начнёт применяться.
Ко всем наследствам, которые на дату вступления закона в силу открыты и не разделены. То есть: даже если смерть наступила десять лет назад, но раздела так и не было, режим может применяться.
Здесь предусмотрена сильная и справедливая защита. Семейное жильё (casa de morada de família) — жильё, где проживала супружеская пара, — исключено из этой специальной процедуры. Так его продать нельзя.
Единственное исключение — если вдова или вдовец даст прямое согласие. То есть должно прозвучать чёткое «да».
Эта гарантия была распространена и на фактические брачные союзы (união de facto — пары, живущие вместе без регистрации брака) по предложению PSD. Тот, кто жил в этом жилье в фактическом браке, получает такую же защиту.
Исключены также наследства в состоянии неплатёжеспособности (когда долги наследства превышают его имущество).
Помимо продажи — два практических нововведения:
Это полезно, когда управляющий наследством ничем не занимается или когда между наследниками нет доверия.
Закон также предусматривает, что право на раздел не может быть реализовано, если имеется согласие на оплодотворение после смерти (оплодотворение post mortem). В таких случаях раздел приостанавливается на 3 года с момента открытия наследства или до рождения ребёнка. Ситуация редкая, но логичная: она защищает наследника, который ещё может родиться.
Закон был принят парламентом в июле, при итоговом общем голосовании. За проголосовали PSD, CDS-PP, PS, IL и JPP. Chega и PAN воздержались. PCP, BE и Livre голосовали против.
Когда режим заработает, отказ одного наследника перестанет блокировать всё — кроме защищённых случаев, которые мы уже рассмотрели. Но по-прежнему лучше сначала попытаться договориться: судебный процесс, даже ускоренный, стоит времени, денег и душевного спокойствия.
Часто отказ — это не упрямство. Это страх остаться в проигрыше, эмоциональная привязанность к дому или просто нехватка информации о реальной стоимости объекта. Серьёзная оценка разрешает больше конфликтов, чем любой судебный процесс.
Пока правительство не утвердило акт, есть полезная работа, которую можно сделать заранее. И эта работа потом сэкономит месяцы:
До работы в недвижимости я более 15 лет занималась налоговым и договорным правом. Именно поэтому в нашей команде унаследованное жильё — это не «ещё один объект»: это процесс с людьми, документами и сроками.
Мы помогаем привести в порядок документы наследства, готовим обоснованную оценку объекта с реальными сопоставимыми объектами побережья Кашкайша и выстраиваем стратегию продажи на тот момент, когда появится согласие — или когда новый режим вступит в силу. Всегда во взаимодействии с адвокатом или solicitador, ведущим дело, если он есть.
Если у вас есть жильё, застрявшее в наследстве, первый шаг — необязывающий разговор, чтобы понять, где именно блокировка.
Источник: Casa Yes (17-08-2026). Информация общего характера. Каждый случай следует анализировать индивидуально. Эта статья не заменяет юридическую консультацию по конкретному делу.
Newsletter