Marché · Investissement

Les investisseurs étrangers reviennent : 1,7 milliard dans l'immobilier en six mois

27 août 2026 · Rafaella Galardo

La Banco de Portugal a publié les chiffres de l'investissement étranger pour le premier semestre 2026. Il y a une bonne nouvelle et une nuance qu'il vaut la peine de raconter honnêtement. Voyons les deux — et, surtout, ce que cela change pour ceux qui possèdent un bien sur la côte de Cascais.

Qu'est-ce que l'« investissement direct étranger », en mots simples ?

L'investissement direct étranger — abrégé en IDE — c'est l'argent qui vient de l'extérieur du Portugal pour acheter des choses ici avec une intention durable. Ce n'est pas de l'argent qui entre aujourd'hui et repart demain.

Cela peut être une entreprise française qui achète une usine à Aveiro. Cela peut être un fonds espagnol qui achète un immeuble de bureaux à Lisbonne. Cela peut être un couple allemand qui achète une maison à Estoril.

On parle d'investissement « direct » parce que l'investisseur conserve une position concrète et durable — un bien, une part d'entreprise — au lieu de simplement acheter et vendre des actions au jour le jour.

Flux et stock : la différence qui change tout

Dans ces chiffres reviennent toujours deux mots qui déroutent beaucoup de monde. L'explication est simple si l'on pense à une baignoire.

• Le flux, c'est l'eau entrée par le robinet durant ce semestre. C'est le mouvement nouveau, mesuré sur une période.
• Le stock, c'est toute l'eau contenue dans la baignoire en ce moment. C'est le total accumulé au fil de nombreuses années.

Quand on dit « 6,7 milliards sont entrés », on parle du flux du semestre. Quand on dit « le stock est de 225,1 milliards », on parle de tout ce que les investisseurs étrangers détiennent déjà au Portugal, additionné.

Les chiffres du premier semestre 2026

Selon la Banco de Portugal :

• L'IDE au Portugal s'est élevé à 6,7 milliards d'euros au 1er semestre 2026.
• Sur ce total, 1,7 milliard est allé à l'immobilier — contre 1,9 milliard à la même période de l'année précédente.
• L'investissement dans le capital d'entités portugaises (c'est-à-dire dans des entreprises) s'est élevé à 6 milliards.
• Au 1er semestre 2025, l'IDE avait été négatif : -0,2 milliard. Il est sorti plus d'argent qu'il n'en est entré.

D'où vient l'argent ?

Surtout d'Europe. Les investisseurs résidant dans des pays européens sont ceux qui ont le plus investi, avec deux pays en tête :

• France : 7 milliards d'euros.
• Espagne : 1,9 milliard d'euros.

Ces montants ont été partiellement compensés par la réduction venue du Luxembourg (-4,6 milliards). Autrement dit, beaucoup est entré de France et d'Espagne, mais beaucoup est ressorti par le Luxembourg — et c'est pourquoi le total net s'établit à 6,7 milliards.

Et l'argent portugais qui part à l'étranger ?

Bien moins. L'investissement direct du Portugal à l'étranger n'a été que de 0,2 milliard sur le semestre.

Dans les totaux cumulés, l'écart est encore plus net :

• Stock d'IDE au Portugal à la fin du semestre : 225,1 milliards — l'équivalent de 71 % du PIB (le PIB, c'est tout ce que le pays produit en un an).
• Stock d'investissement portugais à l'étranger : 82,2 milliards — environ 26 % du PIB.

Le Portugal reçoit bien plus d'investissement qu'il n'en place à l'extérieur. C'est un pays qui attire.

Ce que cela change pour vous, si vous avez un bien sur la côte de Cascais

Beaucoup, en pratique. Cascais, Estoril et Monte Estoril figurent parmi les destinations préférées de ceux qui achètent au Portugal depuis l'étranger — et les deux pays qui ont le plus investi ce semestre sont précisément ceux que nous voyons le plus lors de nos visites : la France et l'Espagne.

Cela signifie qu'au moment de vendre, votre acheteur peut très bien ne pas être portugais. Et un acheteur international a des exigences différentes :

• Il a besoin d'informations en anglais, en français ou en espagnol — et d'un dossier clair dès le premier contact ;
• Il visite souvent peu de fois, ou fait sa première visite en vidéo. Les photographies, le plan et la vidéo ne sont pas un supplément : ils sont la véritable première visite ;
• Il valorise la sécurité juridique — il veut constater que les documents sont en règle avant d'avancer ;
• Il décide généralement vite lorsqu'il trouve le bon bien, parce qu'il a fait toutes ses recherches avant d'arriver.

Un bien préparé pour ce public touche davantage de monde. Et davantage de personnes qui visitent, cela veut presque toujours dire de meilleures conditions dans la négociation.

Et si c'est moi qui achète ?

La lecture est inverse, et il faut le dire franchement : dans les secteurs les plus recherchés, vous rencontrerez une concurrence internationale. Sur les biens avec vue mer, jardin ou bonne situation près de la côte, il est courant d'avoir plusieurs candidats.

Ce qui fait la différence, ce n'est pas d'avoir plus d'argent — c'est d'être prêt avant les autres. Avoir le financement accordé, le dossier prêt et la limite de prix fixée permet de répondre en quelques jours, et non en quelques semaines. Consultez les biens disponibles et préparez votre recherche à l'avance.

Si vous achetez depuis l'étranger

Trois étapes déroutent presque tous ceux qui achètent au Portugal pour la première fois, et il vaut mieux les régler tôt :

• NIF — le numéro d'identification fiscale portugais. Il est obligatoire pour acheter un bien, ouvrir un compte bancaire ou demander un crédit. Sans NIF, pas d'acte.
• Représentation fiscale — celui qui ne réside pas dans l'Union européenne a en règle générale besoin de quelqu'un au Portugal pour recevoir les communications de l'administration fiscale en son nom.
• Financement — les banques portugaises accordent des crédits aux non-résidents, mais les conditions et le pourcentage financé diffèrent de ceux appliqués aux résidents. Mieux vaut simuler avant de faire une offre.

Vous pouvez consulter les conditions générales sur notre page financement.

Ce que nous faisons pour vous

Nous accompagnons les acheteurs étrangers du premier contact jusqu'à l'acte authentique — y compris pour le NIF, la représentation fiscale et le financement, et en lien avec l'avocat du client lorsqu'il y en a un. Nous travaillons en plusieurs langues, parce que la plupart de nos acheteurs ne sont pas portugais.

Et pour celui qui vend, cela apporte un avantage direct : son bien est présenté à un public international, avec des supports pensés pour ceux qui décident à distance.

Avant l'immobilier, j'ai passé plus de 15 ans en droit fiscal et contractuel. Dans un achat international, où le dossier et les délais font tout, ce bagage fait la différence chaque jour.

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Source : Casa Yes (27-08-2026). Information à caractère général. Chaque cas doit être analysé individuellement.