Vendre · Juridique
27 août 2026 · Rafaella Galardo
Certaines maisons restent fermées pendant des années parce que les héritiers ne s'entendent pas. Il suffit que l'un dise non, et personne ne vend. Une loi vient d'être publiée pour résoudre cela — mais elle ne fonctionne pas encore. Reprenons tout calmement, en mots simples.
Le 17 août 2026 a été publiée au Diário da República (le journal officiel portugais) la Lei n.º 49/2026. Elle avait été promulguée le 7 août par le Président de la République, António José Seguro.
Cette loi permettra à un seul héritier de demander la vente d'un bien faisant partie d'une succession qui n'a pas encore été partagée — même si les autres héritiers ne sont pas d'accord. La vente se fera par une procédure spéciale et urgente.
Avant de poursuivre, clarifions les mots difficiles.
C'est lorsqu'une personne décède, laisse des biens (une maison, par exemple) et que les héritiers n'ont pas encore partagé ces biens entre eux. La maison n'appartient à personne en particulier : elle appartient à tous en même temps, collectivement. Personne ne peut vendre seul sa part de la maison comme s'il en était le propriétaire exclusif.
C'est le moment où les biens de la succession sont enfin partagés. Chaque héritier reçoit alors quelque chose de concret : l'un prend la maison, l'autre l'argent, l'autre le terrain. Ou bien tout est vendu et la somme est répartie. Tant qu'il n'y a pas de partage, la succession reste « indivise ».
C'est la personne qui administre la succession jusqu'au partage. Elle s'occupe des comptes, paie l'IMI (l'impôt municipal annuel) et veille sur le bien. C'est normalement le conjoint survivant (la veuve ou le veuf). C'est un administrateur, pas le propriétaire de tout.
C'est une personne chargée de faire respecter la volonté du défunt. La nouvelle loi va renforcer ce rôle : elle crée l'exécuteur testamentaire doté de pouvoirs de partage, c'est-à-dire qu'elle concentre entre les mains d'un tiers les pouvoirs d'administrer, de liquider et de partager la succession. En pratique, quelqu'un d'extérieur mène la procédure, au lieu que tout dépende de l'accord des héritiers.
Imaginez trois frères et sœurs. Leurs parents sont décédés et ont laissé un appartement à Estoril. Deux veulent vendre : ils ont besoin de l'argent et le bien se dégrade. Le troisième ne veut pas vendre — ou simplement ne répond pas, ne signe rien, ne se manifeste pas.
Aujourd'hui, ces deux-là sont bloqués : ils ne peuvent pas vendre sans la signature du troisième. Pendant ce temps, la maison reste vide, les frais courent et elle perd de la valeur.
Avec la nouvelle loi, une fois en vigueur, il suffirait que l'un d'eux demande la vente par cette procédure spéciale et urgente. La maison serait vendue et l'argent réparti entre les trois, dans la proportion revenant à chacun.
Dans ces 180 jours, le Gouvernement doit créer deux régimes nouveaux et modifier trois lois existantes :
Ce n'est qu'à la publication de ce texte que le régime commencera réellement à s'appliquer.
À toutes les successions ouvertes et non partagées à la date d'entrée en vigueur de la loi. Autrement dit : même si le décès remonte à dix ans, s'il n'y a pas encore eu de partage, le régime peut s'appliquer.
Ici, la protection est forte, et elle est juste. La casa de morada de família — le logement familial, celui où vivait le couple — est exclue de cette procédure spéciale. Elle ne peut pas être vendue ainsi.
La seule exception est que le veuf ou la veuve donne son consentement exprès. Autrement dit, il faut dire oui clairement.
Et cette garantie a été étendue aux unions de fait (les couples qui vivent ensemble sans être mariés), sur proposition du PSD. Celui qui vivait en union de fait dans le logement bénéficie de la même protection.
Sont également exclues les successions en situation d'insolvabilité (lorsque les dettes de la succession dépassent les biens).
Deux nouveautés concrètes, en plus de la vente :
C'est utile lorsque l'administrateur de la succession ne s'occupe de rien, ou lorsqu'il y a de la méfiance entre héritiers.
La loi prévoit également que le droit au partage ne peut pas être exercé s'il existe un consentement à une insémination après le décès (insémination post mortem). Dans ces cas, le partage est suspendu pendant 3 ans à compter de l'ouverture de la succession, ou jusqu'à la naissance. C'est une situation rare, mais elle a du sens : elle protège un héritier qui peut encore naître.
La loi a été adoptée au Parlement en juillet, lors du vote final global. Ont voté pour : PSD, CDS-PP, PS, IL et JPP. Chega et PAN se sont abstenus. PCP, BE et Livre ont voté contre.
Une fois le régime en vigueur, le refus d'un héritier cesse de tout bloquer — sauf dans les cas protégés que nous venons de voir. Mais il reste préférable de chercher d'abord un accord : une procédure judiciaire, même urgente, coûte du temps, de l'argent et de la tranquillité d'esprit.
Souvent, le refus n'est pas de l'entêtement. C'est la peur d'être lésé, un attachement affectif à la maison, ou un manque d'information sur la valeur réelle du bien. Une expertise sérieuse résout plus de conflits que n'importe quelle procédure.
Tant que le Gouvernement n'a pas approuvé le texte d'application, il y a un travail utile que vous pouvez déjà avancer. Et c'est un travail qui, le moment venu, fait gagner des mois :
Avant l'immobilier, j'ai passé plus de 15 ans en droit fiscal et contractuel. C'est pourquoi, dans notre équipe, une maison héritée n'est pas traitée comme « un bien de plus » : elle est traitée comme un dossier avec des personnes, des documents et des délais.
Nous aidons à organiser les documents de la succession, nous réalisons l'estimation argumentée du bien avec de vrais comparables de la côte de Cascais, et nous préparons la stratégie de vente pour le jour où l'accord sera trouvé — ou pour l'entrée en vigueur du nouveau régime. Toujours en lien avec l'avocat ou le solicitador (agent juridique) chargé du dossier, lorsqu'il y en a un.
Si vous avez une maison bloquée dans une succession, la première étape est une conversation sans engagement pour comprendre où se situe le blocage.
Source : Casa Yes (17-08-2026). Information à caractère général. Chaque cas doit être analysé individuellement. Cet article ne remplace pas un conseil juridique sur le cas concret.
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