Comprar · Crédito

Nuevas reglas del crédito hipotecario: qué cambió y cómo prepararse

27 de agosto de 2026 · Rafaella Galardo

---

El día 1 de agosto de 2026 entraron en vigor las nuevas reglas del Banco de Portugal para el crédito hipotecario. Los principales bancos ya han dicho que esperan prestar menos dinero del que prestaban antes. Si está pensando en comprar casa, esto le afecta. Vamos a explicarlo sin términos complicados.

Primero, tres palabras que necesita conocer

Antes de hablar de lo que cambió, vamos a traducir el vocabulario. Son solo tres conceptos, y después todo resulta más fácil.

• Tasa de esfuerzo: es la parte de sus ingresos que va destinada a pagar cuotas. Si gana 2 000 euros al mes y paga 900 euros de cuotas (del crédito de la casa, del coche, de todo), su tasa de esfuerzo es del 45%. El límite de referencia es precisamente el 45%.
• Entrada: es el dinero que tiene que poner de su bolsillo. El banco no presta el 100% del valor de la casa — normalmente presta el 80% o el 90%. El 10% o 20% restante es la entrada. Y atención: los impuestos y la escritura son además de eso.
• Garantía pública para jóvenes: es el Estado haciendo de avalista. Permite que los jóvenes de hasta 35 años puedan financiar hasta el 100% del inmueble, en determinadas condiciones — es decir, sin necesitar entrada.

Lo que dicen quienes están sobre el terreno

Tiago Vilaça, presidente de ANICA (la asociación de los intermediarios de crédito — las empresas que ayudan a las familias a gestionar el crédito con los bancos), resume así el efecto de las nuevas reglas: el mercado se ha vuelto más selectivo.

En la práctica, eso quiere decir dos cosas. Más solicitudes denegadas. Y más solicitudes aprobadas, sí, pero por importes inferiores a lo pedido. Quien pasa por eso se queda con dos salidas: buscar casas más baratas, o reforzar la entrada con más dinero propio.

Vilaça no anticipa un frenazo brusco. No habla de una caída "abrupta e inmediata", sino de una reducción gradual a lo largo del tiempo.

La contradicción que conviene entender

Hay un punto que el propio presidente de ANICA subraya y que confunde a mucha gente. En sus palabras: "Se facilita la financiación de hasta el 100% del inmueble, pero se reduce simultáneamente el importe que la familia puede soportar."

Traduciendo: por un lado, la garantía pública ha abierto la puerta a que los jóvenes de hasta 35 años puedan comprar sin entrada. Por otro lado, el ajuste de la tasa de esfuerzo reduce el importe que esos mismos jóvenes consiguen pedir prestado.

Plazos de hasta 40 años: alivio hoy, coste mañana

Una de las novedades: quien tiene entre 31 y 35 años puede contratar crédito hasta 40 años.

El efecto inmediato es bueno — se alarga el plazo, la cuota mensual baja y el crédito pasa a caber dentro de la tasa de esfuerzo. Es una ayuda real para quien estaba a punto de no conseguirlo.

Pero hay otra cara: cuantos más años pague, más intereses paga en total. El préstamo resulta más ligero cada mes y más caro al final de su vida. No es una trampa — es un intercambio. Solo tiene que hacerlo con conciencia.

¿Y los seguros?

Un detalle poco comentado, pero importante. Algunos bancos están reduciendo las coberturas de los seguros asociados al crédito (el seguro de vida y el multirriesgo) para que las familias quepan dentro del límite del 45% de la tasa de esfuerzo.

Tiene sentido desde el punto de vista de la cuenta: la prima del seguro entra en los gastos mensuales, así que un seguro más barato da más holgura. Pero menos cobertura es menos protección. Merece la pena mirar con atención qué está — y qué ha dejado de estar — cubierto.

¿Esto va a hacer que bajen los precios?

Es la pregunta que hace todo el mundo. La respuesta honesta: probablemente no.

La subida del Euríbor (el tipo de interés de referencia usado en los créditos a tipo variable, que hace subir o bajar su cuota) sumada a unas reglas más exigentes debería reducir el número de transacciones. Menos gente con crédito aprobado significa menos operaciones cerradas.

Pero una bajada generalizada de precios es poco probable — porque la oferta sigue siendo limitada. Hay pocas casas para mucha demanda. Menos compradores con crédito no bastan para invertir esa tendencia.

Cómo prepararse antes de hacer una oferta

Este es el checklist práctico. Hágalo en este orden.

• 1. Preaprobación primero, casa después. Nunca al revés. Vaya al banco antes de enamorarse de un inmueble y sepa exactamente cuánto le prestan. Ahorra desilusiones y le da fuerza para negociar.
• 2. Reúna los documentos con antelación. Nóminas de los últimos meses, declaración del IRS (el IRPF portugués) y su liquidación, extractos bancarios, contrato de trabajo, mapa de responsabilidades de crédito del Banco de Portugal. Tenerlo todo listo acelera semanas.
• 3. Limpie los créditos pequeños. Tarjetas, crédito del coche, cuotas de electrodomésticos — todo eso entra en la tasa de esfuerzo. Cancelar lo que sea posible antes de la solicitud puede ser lo que marque la diferencia entre aprobado y denegado.
• 4. Compare al menos tres bancos. Las ofertas varían mucho, y no solo en el diferencial: comisiones, seguros exigidos y coberturas suponen diferencias de miles de euros a lo largo del préstamo.
• 5. Cuente con los costes además del precio. IMT (impuesto de transmisiones), Imposto do Selo (impuesto del timbre), escritura, registros, tasación. Pueden llegar al 7% u 8% del valor de la casa. Hicimos todas las cuentas, con ejemplos, en el artículo cuánto cuesta realmente comprar casa en Portugal.
• 6. Protéjase en el contrato de arras/promesa. Incluya una cláusula que le permita desistir sin perder la señal si el banco no aprueba la financiación necesaria. Con reglas más estrictas, esta cláusula vale oro.

Para simulaciones y comparación de ofertas, vea nuestra página de Financiación.

Qué hacemos por usted

Acompañamos a compradores desde la primera cuenta hasta la escritura. Eso incluye saber, antes de cualquier visita, cuánto le presta el banco hoy, con las reglas de hoy — y no con las del año pasado. Después, ayudamos a comparar ofertas de crédito, a preparar la documentación y a redactar el contrato de arras/promesa con las protecciones adecuadas.

Fueron 15 años de práctica jurídica antes del sector inmobiliario. Es esa mirada la que traigo a los contratos y a la letra pequeña de los seguros. Si compra en la Línea de Cascais, empiece por ver los inmuebles disponibles o nuestro acompañamiento a compradores.

Hablar con nosotros Hablar por WhatsApp

Fuente: idealista/news (5 y 6 de agosto de 2026), con declaraciones de ANICA. Nota sobre los seguros: idealista/news, 10 de agosto de 2026.