Verkaufen · Recht
27. August 2026 · Rafaella Galardo
Es gibt Häuser, die jahrelang verschlossen bleiben, weil die Erben sich nicht einigen. Es reicht, dass einer Nein sagt, und niemand verkauft. Nun wurde ein Gesetz veröffentlicht, das das lösen soll — nur funktioniert es noch nicht. Wir erklären alles in Ruhe und in einfachen Worten.
Am 17. August 2026 wurde im Diário da República das Gesetz Lei n.º 49/2026 veröffentlicht. Ausgefertigt worden war es am 7. August vom Präsidenten der Republik, António José Seguro.
Dieses Gesetz wird es einem einzigen Erben erlauben, den Verkauf einer Immobilie zu beantragen, die zu einer noch nicht geteilten Erbschaft gehört — auch wenn die übrigen Erben nicht einverstanden sind. Der Verkauf erfolgt über ein besonderes und beschleunigtes Verfahren.
Bevor wir weitermachen, klären wir die schwierigen Begriffe.
Das ist der Fall, wenn jemand stirbt, Vermögen hinterlässt (zum Beispiel ein Haus) und die Erben dieses Vermögen noch nicht untereinander aufgeteilt haben. Das Haus gehört niemandem im Besonderen: Es gehört allen gemeinsam und gleichzeitig — eine ungeteilte Erbengemeinschaft. Niemand kann seinen Anteil allein verkaufen, als wäre er Alleineigentümer.
Das ist der Moment, in dem das Vermögen der Erbschaft endlich aufgeteilt wird. Jeder Erbe erhält etwas Konkretes: Einer bekommt das Haus, ein anderer das Geld, ein Dritter das Grundstück. Oder es wird alles verkauft und der Erlös geteilt. Solange es keine Auseinandersetzung gibt, bleibt die Erbschaft "ungeteilt".
Das ist die Person, die den Nachlass bis zur Auseinandersetzung verwaltet. Sie kümmert sich um die Rechnungen, zahlt die IMI, sorgt für die Immobilie. In der Regel ist es der überlebende Ehepartner (die Witwe oder der Witwer). Ein Verwalter also, nicht der Eigentümer von allem.
Das ist eine Person, die dafür sorgt, dass der Wille des Verstorbenen umgesetzt wird. Das neue Gesetz stärkt diese Figur: Es schafft den Testamentsvollstrecker mit Auseinandersetzungsbefugnis, bündelt also bei einer dritten Person die Befugnisse, den Nachlass zu verwalten, abzuwickeln und aufzuteilen. In der Praxis: jemand von außen, der das Verfahren führt, statt dass alles davon abhängt, dass die Erben sich einigen.
Stellen Sie sich drei Geschwister vor. Die Eltern sind gestorben und haben eine Wohnung in Estoril hinterlassen. Zwei wollen verkaufen: Sie brauchen das Geld, und das Haus verfällt. Der dritte will nicht verkaufen — oder antwortet einfach nicht, unterschreibt nichts, taucht nicht auf.
Heute sitzen diese beiden Geschwister fest: Ohne die Unterschrift des dritten können sie nicht verkaufen. Währenddessen steht das Haus leer, die Kosten laufen weiter und der Wert sinkt.
Mit dem neuen Gesetz würde es, sobald es in Kraft ist, genügen, dass eines der Geschwister den Verkauf über dieses besondere und beschleunigte Verfahren beantragt. Das Haus würde verkauft und der Erlös unter den dreien aufgeteilt, jeweils nach ihrem Anteil.
In diesen 180 Tagen muss die Regierung zwei neue Regelwerke schaffen und drei bestehende Gesetze ändern:
Erst wenn dieser Erlass erscheint, gilt die Regelung tatsächlich.
Für alle Erbschaften, die zum Zeitpunkt des Inkrafttretens eröffnet und noch nicht auseinandergesetzt sind. Das heißt: Auch wenn der Todesfall zehn Jahre zurückliegt — solange es keine Auseinandersetzung gab, kann die Regelung greifen.
Hier gibt es einen starken und gerechten Schutz. Die Familienwohnung (casa de morada de família) — die Wohnung, in der das Paar lebte — ist von diesem besonderen Verfahren ausgenommen. Sie kann auf diesem Weg nicht verkauft werden.
Die einzige Ausnahme ist, wenn der Witwer oder die Witwe ausdrücklich zustimmt. Es muss also klar Ja gesagt werden.
Und diese Garantie wurde auf eheähnliche Lebensgemeinschaften (união de facto — Paare, die ohne Trauschein zusammenleben) ausgeweitet, auf Vorschlag der PSD. Wer in einer solchen Gemeinschaft in der Wohnung lebte, erhält denselben Schutz.
Ausgenommen sind außerdem überschuldete Nachlässe (wenn die Schulden der Erbschaft größer sind als das Vermögen).
Zwei praktische Neuerungen, über den Verkauf hinaus:
Das ist nützlich, wenn der Nachlassverwalter sich um nichts kümmert oder wenn Misstrauen unter den Erben herrscht.
Das Gesetz sieht außerdem vor, dass das Recht auf Erbauseinandersetzung nicht ausgeübt werden kann, wenn eine Einwilligung zur Insemination nach dem Tod vorliegt (Insemination post mortem). In diesen Fällen ruht die Auseinandersetzung 3 Jahre ab dem Erbfall oder bis zur Geburt. Ein seltener Fall, aber er ergibt Sinn: Er schützt einen Erben, der erst noch geboren werden kann.
Das Gesetz wurde im Juli im Parlament in der Schlussabstimmung angenommen. Dafür stimmten PSD, CDS-PP, PS, IL und JPP. Chega und PAN enthielten sich. PCP, BE und Livre stimmten dagegen.
Sobald die Regelung in Kraft ist, blockiert die Weigerung eines Erben nicht mehr alles — außer in den geschützten Fällen, die wir gesehen haben. Trotzdem bleibt es besser, zuerst eine Einigung zu versuchen: Ein Gerichtsverfahren, selbst ein beschleunigtes, kostet Zeit, Geld und Nerven.
Oft ist die Weigerung keine Sturheit. Es ist die Angst, benachteiligt zu werden, die emotionale Bindung an das Haus oder schlicht fehlende Information darüber, was die Immobilie wirklich wert ist. Eine seriöse Bewertung löst mehr Konflikte als jedes Gerichtsverfahren.
Solange die Regierung den Erlass nicht verabschiedet hat, gibt es nützliche Arbeit, die Sie schon vorziehen können. Und es ist Arbeit, die später Monate spart:
Vor der Immobilienzeit habe ich mehr als 15 Jahre im Steuer- und Vertragsrecht gearbeitet. Deshalb ist ein geerbtes Haus in unserem Team nicht "noch eine Immobilie": Es ist ein Vorgang mit Menschen, Dokumenten und Fristen.
Wir helfen, die Unterlagen des Nachlasses zu ordnen, erstellen die fundierte Bewertung der Immobilie mit echten Vergleichsobjekten von der Küste von Cascais und bereiten die Verkaufsstrategie für den Moment vor, in dem eine Einigung besteht — oder in dem die neue Regelung in Kraft tritt. Immer in Abstimmung mit dem Rechtsanwalt oder solicitador des Verfahrens, wo es einen gibt.
Wenn Sie ein Haus haben, das in einer Erbschaft feststeckt, ist der erste Schritt ein unverbindliches Gespräch, um zu verstehen, wo die Blockade liegt.
Quelle: Casa Yes (17-08-2026). Allgemeine Information. Jeder Fall sollte einzeln geprüft werden. Dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung zum konkreten Fall.
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