Vender · Jurídico
27 de agosto de 2026 · Rafaella Galardo
Hay casas que pasan años cerradas porque los herederos no se ponen de acuerdo. Basta con que uno diga que no vende, y nadie vende. Se acaba de publicar una ley que quiere resolver eso — pero todavía no está funcionando. Vamos a explicarlo todo despacio, en palabras sencillas.
El día 17 de agosto de 2026 se publicó en el Diário da República (el boletín oficial portugués) la Lei n.º 49/2026. Había sido promulgada el 7 de agosto por el Presidente de la República, António José Seguro.
Esta ley permitirá que un único heredero pueda solicitar la venta de un inmueble que forma parte de una herencia que todavía no se ha repartido — aunque los demás herederos no estén de acuerdo. La venta se hará a través de un procedimiento especial y urgente.
Antes de continuar, aclaremos las palabras difíciles.
Es cuando alguien muere, deja bienes (por ejemplo, una casa) y los herederos todavía no han repartido esos bienes entre sí. La casa no es de nadie en particular: es de todos al mismo tiempo, en conjunto. Nadie puede vender por su cuenta su parte de la casa como si fuera propietario exclusivo.
Es el momento en que los bienes de la herencia se dividen finalmente. Cada heredero pasa a quedarse con algo concreto: uno se queda con la casa, otro con el dinero, otro con el terreno. O se vende todo y se reparte el importe. Mientras no hay partición, la herencia sigue siendo "indivisa".
Es la persona que administra la herencia hasta la partición. Se ocupa de las cuentas, paga el IMI (el impuesto municipal anual) y cuida del inmueble. Normalmente es el cónyuge superviviente (la viuda o el viudo). Es un administrador, no el dueño de todo.
Es una persona encargada de hacer cumplir la voluntad de quien ha fallecido. La nueva ley va a reforzar esta figura: crea el albacea con poderes de partición, es decir, concentra en una tercera persona los poderes de administrar, liquidar y repartir la herencia. En la práctica, alguien de fuera se ocupa del proceso, en lugar de que todo dependa de que los herederos se pongan de acuerdo.
Imagine tres hermanos. Los padres han fallecido y han dejado un piso en Estoril. Dos quieren vender: necesitan el dinero y la casa se está deteriorando. El tercero no quiere vender — o simplemente no responde, no firma nada, no aparece.
Hoy, esos dos hermanos se quedan atrapados: no consiguen vender sin la firma del tercero. Mientras tanto, la casa sigue vacía, con gastos corriendo y perdiendo valor.
Con la nueva ley, cuando esté en vigor, bastaría con que uno de los hermanos pidiera la venta a través de este procedimiento especial y urgente. La casa se vendería y el dinero se repartiría entre los tres, en la proporción que a cada uno le corresponde.
En esos 180 días, el Gobierno tiene que crear dos regímenes nuevos y modificar tres leyes antiguas:
Solo cuando salga ese texto empezará realmente a aplicarse el régimen.
A todas las herencias que estén abiertas y no repartidas en la fecha en que la ley entre en vigor. Es decir: aunque el fallecimiento haya sido hace diez años, si todavía no ha habido partición, el régimen puede aplicarse.
Aquí hay una protección fuerte, y es justa. La casa de morada de família — la vivienda familiar donde vivía la pareja — queda excluida de este procedimiento especial. No puede venderse así.
La única excepción es que el viudo o la viuda dé consentimiento expreso. Es decir, tiene que decir claramente que sí.
Y esta garantía se amplió a las uniones de hecho (parejas que viven juntas sin estar casadas), a propuesta del PSD. Quien vivía en unión de hecho en la casa tiene la misma protección.
Quedan también fuera las herencias en situación de insolvencia (cuando las deudas de la herencia son mayores que los bienes).
Dos novedades prácticas, además de la venta:
Esto es útil cuando el administrador de la herencia no se ocupa de nada, o cuando hay desconfianza entre herederos.
La ley prevé además que el derecho a la partición no puede ejercerse si existe consentimiento para la inseminación después de la muerte (inseminación post mortem). En esos casos, la partición queda suspendida durante 3 años contados desde la apertura de la sucesión, o hasta el nacimiento. Es una situación rara, pero tiene sentido: protege a un heredero que todavía puede nacer.
La ley se aprobó en el Parlamento en julio, en votación final global. Votaron a favor PSD, CDS-PP, PS, IL y JPP. Chega y PAN se abstuvieron. PCP, BE y Livre votaron en contra.
Cuando el régimen esté en vigor, la negativa de un heredero deja de bloquearlo todo — salvo en los casos protegidos que ya hemos visto. Pero sigue siendo mejor intentar el acuerdo primero: un proceso judicial, aunque sea urgente, cuesta tiempo, dinero y tranquilidad.
Muchas veces, la negativa no es terquedad. Es miedo a salir perjudicado, vínculo afectivo con la casa, o falta de información sobre cuánto vale realmente el inmueble. Una tasación seria resuelve más conflictos que cualquier proceso judicial.
Mientras el Gobierno no aprueba el texto de desarrollo, hay trabajo útil que ya puede adelantar. Y es un trabajo que, cuando llegue el momento, ahorra meses:
Antes del sector inmobiliario, pasé más de 15 años en derecho fiscal y contractual. Por eso, en nuestro equipo, una casa heredada no se trata como "un inmueble más": se trata como un proceso con personas, documentos y plazos.
Ayudamos a organizar la documentación de la herencia, hacemos la tasación fundamentada del inmueble con comparables reales de la Línea de Cascais, y preparamos la estrategia de venta para cuando haya acuerdo — o para cuando el nuevo régimen entre en vigor. Siempre en coordinación con el abogado o el solicitador del expediente, cuando lo hay.
Si tiene una casa parada en una herencia, el primer paso es una conversación sin compromiso para entender dónde está el bloqueo.
Fuente: Casa Yes (17-08-2026). Información de carácter general. Cada caso debe analizarse individualmente. Este artículo no sustituye el asesoramiento jurídico sobre el caso concreto.
Newsletter