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Neue Regeln für den Immobilienkredit: was sich geändert hat und wie Sie sich vorbereiten

27. August 2026 · Rafaella Galardo

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Am 1. August 2026 sind die neuen Regeln der Banco de Portugal für den Immobilienkredit in Kraft getreten. Die großen Banken haben bereits angekündigt, dass sie mit geringeren Kreditsummen rechnen als zuvor. Wenn Sie über einen Hauskauf nachdenken, betrifft Sie das. Wir erklären es ohne komplizierte Begriffe.

Zuerst drei Begriffe, die Sie kennen sollten

Bevor wir über die Änderungen sprechen, übersetzen wir das Vokabular. Es sind nur drei Konzepte, danach wird alles leichter.

• Schuldendienstquote (taxa de esforço): der Anteil Ihres Einkommens, der für Kreditraten draufgeht. Wenn Sie 2.000 Euro im Monat verdienen und 900 Euro an Raten zahlen (für den Hauskredit, das Auto, alles zusammen), liegt Ihre Schuldendienstquote bei 45 %. Der Referenzwert liegt genau bei 45 %.
• Eigenkapital: das Geld, das Sie selbst mitbringen müssen. Die Bank finanziert nicht 100 % des Hauswerts — üblich sind 80 % oder 90 %. Die restlichen 10 oder 20 % sind Ihr Eigenkapital. Und Achtung: Steuern und Beurkundung kommen zusätzlich dazu.
• Staatliche Garantie für junge Käufer: der Staat tritt als Bürge auf. Sie erlaubt jungen Menschen bis 35 Jahren, unter bestimmten Bedingungen bis zu 100 % der Immobilie zu finanzieren — also ohne Eigenkapital.

Was die Praktiker sagen

Tiago Vilaça, Präsident der ANICA (dem Verband der Kreditvermittler — der Unternehmen, die Familien bei der Kreditaufnahme gegenüber den Banken unterstützen), fasst die Wirkung der neuen Regeln so zusammen: Der Markt sei selektiver geworden.

In der Praxis heißt das zweierlei. Mehr abgelehnte Anträge. Und mehr bewilligte Anträge, ja, aber über niedrigere Beträge als beantragt. Wer davon betroffen ist, hat zwei Auswege: günstigere Häuser suchen oder mehr Eigenkapital einbringen.

Vilaça erwartet keine abrupte Vollbremsung. Er spricht nicht von einem "abrupten und sofortigen" Einbruch, sondern von einem allmählichen Rückgang im Lauf der Zeit.

Der Widerspruch, den man verstehen sollte

Es gibt einen Punkt, den der ANICA-Präsident selbst hervorhebt und der viele Menschen verwirrt. In seinen Worten: "Die Finanzierung von bis zu 100 % der Immobilie wird erleichtert, gleichzeitig sinkt aber der Betrag, den die Familie tragen kann."

Übersetzt: Einerseits hat die staatliche Garantie jungen Menschen bis 35 Jahren die Tür geöffnet, ohne Eigenkapital zu kaufen. Andererseits senkt die strengere Schuldendienstquote den Betrag, den genau diese jungen Menschen aufnehmen können.

Laufzeiten bis 40 Jahre: Entlastung heute, Kosten morgen

Eine der Neuerungen: Wer zwischen 31 und 35 Jahre alt ist, kann einen Kredit mit bis zu 40 Jahren Laufzeit abschließen.

Der unmittelbare Effekt ist gut — die Laufzeit verlängert sich, die Monatsrate sinkt und der Kredit passt in die Schuldendienstquote. Das ist eine echte Hilfe für alle, die knapp davor standen, es nicht zu schaffen.

Aber es gibt die andere Seite: je mehr Jahre Sie zahlen, desto mehr Zinsen zahlen Sie insgesamt. Das Darlehen wird jeden Monat leichter und am Ende teurer. Das ist keine Falle — das ist ein Tauschgeschäft. Sie müssen es nur bewusst eingehen.

Und die Versicherungen?

Ein selten erwähntes, aber wichtiges Detail. Manche Banken reduzieren den Deckungsumfang der Versicherungen, die mit dem Kredit verbunden sind (Lebens- und Gebäudeversicherung), damit die Familien innerhalb der Grenze von 45 % bleiben.

Rechnerisch ergibt das Sinn: Die Versicherungsprämie zählt zu den monatlichen Belastungen, eine günstigere Versicherung schafft also Luft. Aber weniger Deckung heißt weniger Schutz. Es lohnt sich, genau hinzusehen, was gedeckt ist — und was nicht mehr gedeckt ist.

Werden dadurch die Preise sinken?

Das ist die Frage, die alle stellen. Die ehrliche Antwort: wahrscheinlich nicht.

Der Anstieg des Euribor (des Referenzzinssatzes für Kredite mit variablem Zins, der Ihre Rate steigen oder fallen lässt) und die strengeren Regeln dürften die Zahl der Transaktionen senken. Weniger Menschen mit bewilligtem Kredit bedeuten weniger abgeschlossene Geschäfte.

Ein breiter Preisrückgang ist aber unwahrscheinlich — weil das Angebot weiterhin begrenzt ist. Es gibt wenige Häuser für viel Nachfrage. Weniger Käufer mit Kredit reichen nicht aus, um das umzukehren.

Wie Sie sich vor einem Angebot vorbereiten

Das ist die praktische Checkliste. Gehen Sie in dieser Reihenfolge vor.

• 1. Erst die Vorabzusage, dann das Haus. Niemals umgekehrt. Gehen Sie zur Bank, bevor Sie sich in eine Immobilie verlieben, und erfahren Sie genau, wie viel man Ihnen leiht. Das erspart Enttäuschungen und stärkt Ihre Verhandlungsposition.
• 2. Sammeln Sie die Unterlagen frühzeitig. Gehaltsabrechnungen der letzten Monate, IRS-Steuererklärung und Steuerbescheid, Kontoauszüge, Arbeitsvertrag, Übersicht der Kreditverpflichtungen der Banco de Portugal. Wer alles bereithält, spart Wochen.
• 3. Räumen Sie kleine Kredite auf. Kreditkarten, Autokredit, Ratenzahlungen für Haushaltsgeräte — all das zählt in die Schuldendienstquote. Was sich vor dem Antrag tilgen lässt, kann den Unterschied zwischen Zusage und Absage ausmachen.
• 4. Vergleichen Sie mindestens drei Banken. Die Angebote unterscheiden sich stark, und zwar nicht nur beim Spread: Gebühren, verlangte Versicherungen und Deckungen machen über die Laufzeit Unterschiede von Tausenden Euro aus.
• 5. Rechnen Sie mit den Kosten über den Preis hinaus. IMT (Grunderwerbsteuer), Stempelsteuer, Beurkundung, Registrierungen, Bewertung. Zusammen können sie 7 % oder 8 % des Hauswerts erreichen. Wir haben alles mit Beispielen durchgerechnet, im Artikel was der Hauskauf in Portugal wirklich kostet.
• 6. Schützen Sie sich im Vorvertrag. Nehmen Sie eine Klausel auf, die Ihnen den Rücktritt ohne Verlust der Anzahlung erlaubt, falls die Bank die nötige Finanzierung nicht bewilligt. Bei strengeren Regeln ist diese Klausel Gold wert.

Für Simulationen und den Vergleich von Angeboten sehen Sie unsere Seite Finanzierung.

Was wir für Sie tun

Wir begleiten Käufer von der ersten Berechnung bis zur Beurkundung. Dazu gehört, vor jeder Besichtigung zu klären, wie viel die Bank Ihnen heute leiht, mit den Regeln von heute — und nicht mit denen des Vorjahres. Danach helfen wir, Kreditangebote zu vergleichen, die Unterlagen vorzubereiten und den Vorvertrag mit den richtigen Schutzklauseln zu formulieren.

Es waren 15 Jahre juristischer Praxis vor der Immobilienzeit. Diesen Blick bringe ich in die Verträge und in das Kleingedruckte der Versicherungen ein. Wenn Sie an der Küste von Cascais kaufen, beginnen Sie mit den verfügbaren Immobilien oder mit unserer Begleitung für Käufer.

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Quelle: idealista/news (5. und 6. August 2026), mit Aussagen der ANICA. Hinweis zu den Versicherungen: idealista/news, 10. August 2026.