Markt · Kaufen
27. August 2026 · Rafaella Galardo
Es scheint nicht zusammenzupassen. Wenn weniger Häuser verkauft werden, müssten die Preise doch sinken? Diese Frage hören wir fast jede Woche. Die Antwort ist einfach, sobald man eines versteht: Es fehlt nicht an Käufern. Es fehlt an Häusern.
Eine aktuelle Studie von CENTURY 21 Portugal, die Daten des INE (des portugiesischen Statistikamts), von Confidencial Imobiliário und der Banco de Portugal verknüpft, zeichnet das Bild des Marktes im ersten Halbjahr 2026. Die Fakten:
Es heißt, dass der Wunsch zu kaufen weiterhin da ist — geändert hat sich die Fähigkeit, ihn umzusetzen.
Die Menschen besichtigen, suchen, rechnen. Aber sie schließen weniger Geschäfte ab. Drei Gründe erklären das: die hohen Preise, das knappe Angebot (es stehen wenige Häuser zum Verkauf) und die finanzielle Belastung, die von den Familien verlangt wird.
Ricardo Sousa, CEO von CENTURY 21 Portugal, bringt es auf den Punkt: "Der Markt verliert nicht das Interesse der Käufer; er wandelt weniger Nachfrage in Transaktionen um."
Hier liegt der Kern der Sache. Stellen Sie sich eine Straße vor, in der zehn Familien ein Haus suchen und nur zwei Häuser zum Verkauf stehen.
Wenn in diesem Jahr nur zwei Häuser den Eigentümer wechseln, ist die Zahl der Verkäufe niedrig. Aber die zehn Familien konkurrieren weiterhin um dieselben zwei Häuser — und wer mehr bietet, bekommt den Zuschlag. Der Preis steigt, auch bei wenigen Verkäufen.
Genau das passiert in Portugal. Es gibt nicht genug Häuser. Solange der Neubau nicht mit der Nachfrage Schritt hält, sinken die Preise nicht allein deshalb, weil weniger Einheiten verkauft werden.
Die Beratungsgesellschaft selbst erwartet im 2. Halbjahr einen widerstandsfähigen, aber selektiveren Markt — und hält einen strukturellen Preisrückgang für unwahrscheinlich, solange das Angebot der Nachfrage nicht folgt.
Eine Zahl erklärt vieles: Im 1. Quartal entfielen 87 % der Transaktionen auf Familien, und Bestandswohnungen machten 80,4 % der Geschäfte aus.
Das heißt: Der Markt beruht stark auf dem Haustausch zwischen Eigentümern. Wer bereits ein Haus hat, verkauft es, behält den Wertzuwachs (die Differenz zwischen dem, was er bezahlt hat, und dem, was er erhält) und nutzt dieses Geld als Eigenkapital für das nächste Haus.
Ein praktisches Beispiel. Eine Familie kaufte vor zwölf Jahren eine T2-Wohnung in Estoril für 200.000 Euro. Heute verkauft sie sie für 450.000, hat den Kredit größtenteils getilgt und verfügt über einen erheblichen Spielraum als Eigenkapital für eine T3-Wohnung mit Garten. Sie muss nicht zehn Jahre sparen: Das bereits vorhandene Vermögen erledigt diese Arbeit.
Hier wird es eng. Ricardo Sousa sagt es so: "Wer zum ersten Mal kaufen möchte, verfügt nicht über dieses angesammelte Vermögen und steht vor einer weit höheren finanziellen Belastung, um in den Markt einzutreten."
Wer das erste Haus kauft, hat nichts zu verkaufen. Er muss das Eigenkapital aus Ersparnissen zusammenbringen, die Steuern und die Kosten der Beurkundung tragen und eine Rate erreichen, die zum Einkommen passt.
Hier kommt ein Begriff ins Spiel, den Sie bei der Bank hören werden: Schuldendienstquote (taxa de esforço). Das ist der Anteil des Monatseinkommens, der für die Rückzahlung von Krediten gebunden ist. Wenn Sie 2.000 Euro im Monat verdienen und die Hausrate 700 beträgt, liegt die Schuldendienstquote bei 35 %. Die Banken schauen sehr genau auf diese Zahl — in der Regel gilt: je höher, desto schwieriger die Bewilligung.
Wenn Sie in dieser Lage sind, lohnt sich vorab unser Leitfaden dazu, was der Hauskauf in Portugal 2026 wirklich kostet — denn der Preis der Immobilie ist erst der Anfang der Rechnung.
Ja, und zwar reichlich. Die Daten der Banco de Portugal zeigen es deutlich:
Übersetzt: Die Banken verleihen mehr. Das Problem ist nicht die Finanzierung — es ist, das richtige Haus zum richtigen Preis zu finden, bevor ein anderer Käufer es tut.
Sie stehen auf der günstigen Seite des Marktes, aber es gibt ein echtes Risiko: die Abstimmung. Wenn Sie zuerst verkaufen und nicht rechtzeitig ein Haus finden, stehen Sie ohne Wohnung da. Wenn Sie zuerst kaufen und nicht rechtzeitig verkaufen, haben Sie zwei Kredite gleichzeitig.
In einer Zeit mit knappem Angebot muss dieser Zeitplan sorgfältig entworfen werden — Fristen des Vorvertrags, aufschiebende Bedingungen, Termine der Beurkundung. Das ist technische Arbeit, und genau hier wird Geld gewonnen oder verloren.
Bereiten Sie die Finanzierung vor, bevor Sie mit Besichtigungen beginnen. Bei knappem Angebot sind gute Häuser schnell weg, und wer mit der bereits erteilten Zusage der Bank kommt, ist im Vorteil gegenüber jemandem, der den Prozess erst beginnt. Legen Sie außerdem Ihre wirkliche Grenze fest — nicht den Höchstbetrag, den die Bank bewilligt, sondern den Betrag, bei dem Sie ruhig schlafen.
Die Nachfrage ist da, aber die Käufer sind anspruchsvoller und besser informiert. Schlecht vorbereitete Häuser oder Häuser über Marktpreis bleiben liegen — und ein liegengebliebenes Haus verliert mit jedem Monat an Verhandlungswert. Der richtige Einstiegspreis bleibt die wichtigste Entscheidung im ganzen Prozess.
In einem Markt, der weniger Nachfrage in Geschäfte umwandelt, liegt der Unterschied in der Vorbereitung. Genau das machen wir.
Wer kauft, erhält bei uns Zugang zu Immobilien, bevor sie auf dem offenen Markt sind, Hilfe bei der Vorbereitung der Finanzierung und die vollständige Kostensimulation vor jedem Angebot. Wer verkauft, bekommt eine auf echten Vergleichsobjekten der Küste von Cascais beruhende Bewertung und eine Preisstrategie, die das Haus nicht liegen lässt.
Und wer beides gleichzeitig tun will, dem stimmen wir den Zeitplan von Verkauf und Kauf so ab, dass er weder ohne Wohnung noch mit zwei Krediten dasteht. Beginnen Sie mit den verfügbaren Immobilien oder sprechen Sie mit uns.
Quelle: Casa Yes (11-08-2026). Allgemeine Information. Jeder Fall sollte einzeln geprüft werden.
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