Markt · Investition

Ausländische Investoren kehren zurück: 1,7 Milliarden in Immobilien in sechs Monaten

27. August 2026 · Rafaella Galardo

Die Banco de Portugal hat die Zahlen zu den ausländischen Investitionen im ersten Halbjahr 2026 veröffentlicht. Es gibt eine gute Nachricht und eine Nuance, die man ehrlich benennen sollte. Sehen wir uns beides an — und vor allem, was sich dadurch für alle ändert, die ein Haus an der Küste von Cascais besitzen.

Was sind "ausländische Direktinvestitionen", einfach gesagt?

Ausländische Direktinvestitionen — auf Portugiesisch abgekürzt als IDE — sind Gelder, die von außerhalb Portugals kommen, um hier etwas mit dauerhafter Absicht zu erwerben. Es ist kein Geld, das heute hereinkommt und morgen wieder abfließt.

Das kann ein französisches Unternehmen sein, das eine Fabrik in Aveiro kauft. Es kann ein spanischer Fonds sein, der ein Bürogebäude in Lissabon erwirbt. Es kann ein deutsches Paar sein, das ein Haus in Estoril kauft.

Man nennt sie "direkt", weil der Investor eine konkrete und dauerhafte Position erhält — eine Immobilie, einen Anteil an einem Unternehmen — statt nur Aktien tageweise zu kaufen und zu verkaufen.

Fluss und Bestand: der Unterschied, der alles verändert

In diesen Zahlen tauchen immer zwei Begriffe auf, die viele verwirren. Mit einer Badewanne wird es einfach.

• Der Fluss ist das Wasser, das in diesem Halbjahr aus dem Hahn gekommen ist. Es ist die neue Bewegung, gemessen in einem Zeitraum.
• Der Bestand ist das gesamte Wasser, das in diesem Moment in der Wanne steht. Es ist die über viele Jahre angesammelte Summe.

Wenn es heißt "6,7 Milliarden sind hereingekommen", spricht man vom Fluss des Halbjahrs. Wenn es heißt "der Bestand beträgt 225,1 Milliarden", spricht man von allem, was ausländische Investoren in Portugal bereits halten, zusammengerechnet.

Die Zahlen des ersten Halbjahrs 2026

Laut Banco de Portugal:

• Die ausländischen Direktinvestitionen in Portugal beliefen sich im 1. Halbjahr 2026 auf 6,7 Milliarden Euro.
• Davon gingen 1,7 Milliarden in Immobilien — gegenüber 1,9 Milliarden im selben Zeitraum des Vorjahres.
• Die Investitionen in das Kapital portugiesischer Gesellschaften (also in Unternehmen) beliefen sich auf 6 Milliarden.
• Im 1. Halbjahr 2025 waren die Direktinvestitionen negativ gewesen: -0,2 Milliarden. Es floss mehr Geld ab als herein.

Woher kommt das Geld?

Vor allem aus Europa. Am meisten investierten Anleger mit Sitz in europäischen Ländern, wobei zwei herausstechen:

• Frankreich: 7 Milliarden Euro.
• Spanien: 1,9 Milliarden Euro.

Diese Beträge wurden teilweise durch den Rückgang aus Luxemburg (-4,6 Milliarden) ausgeglichen. Es kam also viel aus Frankreich und Spanien herein, während über Luxemburg einiges abfloss — und deshalb liegt die Nettosumme bei 6,7 Milliarden.

Und das portugiesische Geld, das ins Ausland geht?

Sehr viel weniger. Die portugiesischen Direktinvestitionen im Ausland beliefen sich im Halbjahr auf nur 0,2 Milliarden.

Bei den kumulierten Summen ist der Unterschied noch deutlicher:

• Bestand ausländischer Direktinvestitionen in Portugal am Ende des Halbjahrs: 225,1 Milliarden — das entspricht 71 % des BIP (das BIP ist alles, was ein Land in einem Jahr erwirtschaftet).
• Bestand portugiesischer Investitionen im Ausland: 82,2 Milliarden — etwa 26 % des BIP.

Portugal empfängt weit mehr Investitionen, als es im Ausland platziert. Es ist ein Land, das anzieht.

Was sich für Sie ändert, wenn Sie ein Haus an der Küste von Cascais haben

In der Praxis eine ganze Menge. Cascais, Estoril und Monte Estoril gehören zu den bevorzugten Zielen derjenigen, die aus dem Ausland in Portugal kaufen — und die beiden Länder, die in diesem Halbjahr am meisten investiert haben, sind genau die, die wir bei unseren Besichtigungen am häufigsten sehen: Frankreich und Spanien.

Das bedeutet: Beim Verkauf kann Ihr Käufer durchaus kein Portugiese sein. Und ein internationaler Käufer hat andere Ansprüche:

• Er braucht Informationen auf Englisch, Französisch oder Spanisch — und klare Unterlagen vom ersten Kontakt an;
• Oft besichtigt er nur wenige Male oder macht die erste Besichtigung per Video. Fotos, Grundriss und Video sind kein Extra: Sie sind die erste echte Besichtigung;
• Er legt Wert auf Rechtssicherheit — er will wissen, dass die Unterlagen in Ordnung sind, bevor er weitergeht;
• Er entscheidet meist schnell, wenn er die richtige Immobilie findet, weil er die ganze Recherche schon vor der Anreise gemacht hat.

Ein für dieses Publikum vorbereitetes Haus erreicht mehr Menschen. Und mehr Menschen, die das Haus sehen, bedeuten fast immer bessere Bedingungen in der Verhandlung.

Und wenn ich derjenige bin, der kauft?

Dann ist die Lesart umgekehrt, und man muss es offen sagen: In den gefragtesten Lagen treffen Sie auf internationale Konkurrenz. Bei Immobilien mit Meerblick, Garten oder guter Lage nahe der Bahnlinie gibt es häufig mehr als einen Interessenten.

Den Unterschied macht nicht, mehr Geld zu haben — sondern früher vorbereitet zu sein als die anderen. Wer die Finanzierung bewilligt, die Unterlagen bereit und die Preisgrenze festgelegt hat, kann in Tagen antworten statt in Wochen. Sehen Sie die verfügbaren Immobilien und bereiten Sie Ihre Suche frühzeitig vor.

Wenn Sie aus dem Ausland kaufen

Drei Schritte verwirren fast alle, die zum ersten Mal in Portugal kaufen, und sollten früh erledigt werden:

• NIF — die portugiesische Steuernummer. Sie ist zwingend erforderlich, um eine Immobilie zu kaufen, ein Bankkonto zu eröffnen oder einen Kredit zu beantragen. Ohne NIF keine Beurkundung.
• Steuerliche Vertretung — wer nicht in der Europäischen Union ansässig ist, braucht in der Regel jemanden in Portugal, der die Mitteilungen des Finanzamts in seinem Namen entgegennimmt.
• Finanzierung — portugiesische Banken vergeben Kredite an Nichtansässige, aber die Bedingungen und der finanzierte Anteil unterscheiden sich von denen für Ansässige. Es empfiehlt sich, vor einem Angebot zu simulieren.

Die allgemeinen Bedingungen finden Sie auf unserer Seite Finanzierung.

Was wir für Sie tun

Wir begleiten ausländische Käufer vom ersten Kontakt bis zur Beurkundung — einschließlich der Orientierung zu NIF, steuerlicher Vertretung und Finanzierung sowie der Abstimmung mit dem Anwalt des Kunden, wo es einen gibt. Wir arbeiten in mehreren Sprachen, weil die meisten unserer Käufer keine Portugiesen sind.

Und wer verkauft, hat davon einen direkten Vorteil: Seine Immobilie wird einem internationalen Publikum präsentiert, mit Unterlagen, die auf Menschen zugeschnitten sind, die aus der Ferne entscheiden.

Vor der Immobilienzeit habe ich mehr als 15 Jahre im Steuer- und Vertragsrecht gearbeitet. Bei einem internationalen Kauf, wo Unterlagen und Fristen alles sind, macht dieses Rüstzeug jeden Tag einen Unterschied.

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Quelle: Casa Yes (27-08-2026). Allgemeine Information. Jeder Fall sollte einzeln geprüft werden.