Kaufen · Finanzierung
27. August 2026 · Rafaella Galardo
Nie zuvor haben die Banken portugiesische Häuser so hoch bewertet. Im Juli 2026 erreichte der mittlere Wert der Bankbewertung 2.240 Euro pro Quadratmeter — der höchste Stand aller Zeiten. Auf den ersten Blick ist das nur eine Zahl aus einer Statistik. Aber es ist eine Zahl, die darüber entscheiden kann, ob Ihr Geschäft zustande kommt oder nicht. Gehen wir es Schritt für Schritt durch, ganz in Ruhe.
Die Bankbewertung (avaliação bancária) ist der Wert, den die Bank der Immobilie beimisst. Sie wird von einem unabhängigen Gutachter erstellt, den die Bank beauftragt: Er besichtigt die Immobilie, misst sie aus, fotografiert sie und vergleicht sie mit ähnlichen Verkäufen in der Umgebung.
Und warum macht die Bank das? Weil die Immobilie die Sicherheit für das Darlehen ist. Wenn Sie eines Tages nicht mehr zahlen, bleibt die Bank mit dem Haus zurück. Also will die Bank sicher sein, dass das Haus mindestens so viel wert ist wie der geliehene Betrag.
Die Faustregel ist einfach: die Bank leiht auf den niedrigeren der beiden Werte — Kaufpreis oder Bewertung. Merken Sie sich diesen Satz — er ist der Schlüssel zu allem Weiteren.
Die Daten stammen vom INE (dem portugiesischen Statistikamt) und beziehen sich auf Juli 2026:
Hier kommt der Teil, auf den es wirklich ankommt. Stellen Sie sich vor, Sie haben vereinbart, ein Haus für 500.000 Euro zu kaufen. Die Bank hat Ihnen eine Finanzierung von 80 % bewilligt (der sogenannte LTV — der Anteil am Wert der Immobilie, den die Bank verleiht).
Gutes Szenario: Die Bank bewertet das Haus mit 500.000 Euro. Sie leiht 400.000. Sie bringen 100.000 Eigenkapital ein, dazu die Steuern und die Kosten der Beurkundung.
Schlechtes Szenario: Die Bank bewertet das Haus mit 460.000 Euro. Da sie auf den niedrigeren Wert leiht, gelten die 80 % für die 460.000 — sie leiht also 368.000 Euro und nicht 400.000.
Ergebnis: Der Verkäufer will weiterhin 500.000. Die Bank legt nur 368.000 auf den Tisch. Die Differenz — 132.000 Euro — muss aus Ihrer eigenen Tasche kommen, statt der 100.000, mit denen Sie gerechnet hatten. Das sind 32.000 Euro mehr, mit denen niemand gerechnet hatte.
Deshalb platzen so viele Geschäfte zwischen dem Vorvertrag und der Beurkundung. Es fehlt nicht am guten Willen: Es ist die Bewertung, die nicht zum Preis passt.
Wenn die Bewertungen auf Höchstständen sind, ist das gut für Sie — aber nur bis zu einem gewissen Punkt. Die Bewertung folgt dem realen Markt, nicht dem Preis, den wir gern verlangen würden.
Wenn Sie das Haus deutlich über dem ansetzen, was der Markt trägt, geschieht eines von zwei Dingen: Entweder es kommt kein Käufer, oder es kommt ein Käufer, der dann nicht genug Kredit bekommt. In beiden Fällen verlieren Sie Zeit — und Zeit auf einem Inserat drückt den Endpreis.
Der Rat bleibt immer derselbe: ein vom ersten Tag an richtig angesetzter Preis. Ein gut bewertetes und gut präsentiertes Haus verkauft sich schneller und fast immer für mehr Geld als ein Haus, das monatelang im Preis gefallen ist. Wenn Sie über einen Verkauf nachdenken, sehen Sie sich an, wie wir arbeiten: Verkaufen.
Drei praktische Dinge, der Reihe nach:
Und vergessen Sie nicht, was über den Preis hinaus dazukommt: IMT (Grunderwerbsteuer), Stempelsteuer, Beurkundung und Registrierungen. Jeden einzelnen Punkt haben wir mit Beispielen im Artikel was der Hauskauf in Portugal wirklich kostet erklärt. Zum Thema Kredit sehen Sie auch die Seite Finanzierung.
Vor jedem Angebot setzen wir uns mit Ihnen zusammen und rechnen die echten Zahlen durch: wie hoch die Bank voraussichtlich bewerten wird, wie viel sie leihen wird, wie viel Eigenkapital Sie brauchen und wie viel Steuern anfallen. Wenn Sie verkaufen, positionieren wir den Preis mit echten Bewertungsdaten aus der Umgebung — nicht mit Vermutungen.
Mit 15 Jahren juristischer Praxis vor der Zeit in der Immobilienbranche sehe ich Verträge mit anderen Augen. Die richtige Klausel im CPCV ist oft der Unterschied zwischen dem Verlust der Anzahlung und einem Ausstieg ohne Kosten.
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Quelle: idealista/news (26. August 2026), mit Daten des INE zu Juli 2026.
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